Doch Vorsicht: Zu günstig sollte die Wohnung auch nicht sein. Denn das hat steuerliche Nachteile. Der Vermieter kann Werbungskosten nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete an – auf die ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Liegt die Warmmiete beispielsweise bei nur 50 Prozent, erkennt das Finanzamt nur noch den anteiligen Kostenabzug an. Die 66-Prozent-Grenze gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern sowie Freunden oder Bekannten. „Um nicht mit der 66-Prozent-Regel in Konflikt zu kommen“, empfiehlt Timo Skowronek, Steuerberater bei Ecovis in Hannover, „die Miete erst gar nicht um diese Marke herum anzusetzen, sondern einen Puffer einzuplanen. Erhöht sich der Mietspiegel, liegt die Miete schnell unter 66 Prozent und der volle Steuerabzug ist futsch.“
So errechnet sich die Steuerersparnis
Der vermietende Vater besitzt ein Haus mit zwei separaten Wohnungen von je 60 Quadratmetern. Pro Jahr fallen Kosten für Müllabfuhr, Heizung, Versicherung, Wasser oder Grundsteuer von 4.525 Euro an. Die ortsübliche Miete für eine Wohnung beträgt, weil ungünstig gelegen, nur 280 Euro.
Eine der Wohnungen möchte der Vater an seinen Sohn vermieten. Er will keinen Gewinn erzielen, sondern die Betriebskosten decken. Er verlangt von seinem Sohn die Hälfte der pro Monat anfallenden Kosten, also 190 Euro im Monat (67 Prozent der ortsüblichen Miete). Für den Vater errechnet sich daraus ein Verlust von 17,50 Euro pro Jahr für die Wohnung des Sohnes. Da er aber alle Werbungskosten geltend machen kann, darf er auch die Abschreibung von zwei Prozent auf den Kaufpreis von 200.000 Euro geltend machen.
Damit ergibt sich ein Verlust von 2.017,50 Euro. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 35 Prozent bringt das eine Steuerersparnis von 706,12 Euro im Jahr. Und da die Miete leicht über der Vergleichsmiete liegt, kann der Vater den steuerlichen Vorteil auch dann noch nutzen, wenn die ortsüblichen Mieten leicht steigen.
Timo Skowronek, Steuerberater bei Ecovis in Hannover
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