Darlehenssumme bei Baufinanzierungen bleibt hoch

Rund 303.000 Euro – die durchschnittliche Darlehenssumme für eine Immobilie bleibt auf einem sehr hohen Niveau. Vor einem Jahr brauchten Kreditnehmer noch 34.000 Euro weniger. Dass die Entwicklung in absehbarer Zeit ein Ende findet, ist nicht wahrscheinlich: Die Immobilienpreise steigen nicht nur in den Ballungsräumen, der Platzbedarf steigt und nach Corona wird auch der Zuzug wieder zunehmen. Das knappe Angebot trifft auf eine zum Teil extrem starke Nachfrage – mit Auswirkungen auf Preise und benötigtes Fremdkapital für die eigenen vier Wände.

Die Standardrate wird für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung gerechnet und gibt einen Hinweis auf die Zinsentwicklung. Aktuell befindet sie sich mit 396 Euro auf dem Niveau von vor 12 Monaten. Danach fiel sie bis auf 368 Euro Anfang des Jahres und steigt seitdem sukzessive an. Eine weitere Zunahme dieser Standardrate ist möglich, allerdings nur mit geringem Tempo und eingeschränkter Bandbreite: Denn die Zinsen werden in absehbarer Zeit vermutlich keine großen oder weiten Sprünge machen.  

Annuitäten-Darlehen bleiben beliebteste Darlehensart

Leichte Zinsbewegungen Anfang des Jahres führten zu einer verstärkten Nachfrage nach Forward-Darlehen. Im März stieg deren Anteil am Gesamtvolumen auf 6,5 Prozent, aktuell pendelt er sich etwas darunter ein (6,33 Prozent). Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung erkaufen sich Immobilienbesitzer Sicherheit vor eventuellen Zinsänderungen und damit Ruhe: Wer jetzt einen Haken unter die Anschlussfinanzierung machen möchte, kann die aktuellen Zinsen gegen einen Forward-Aufschlag für bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben lassen. Kurzfristige Annuitätendarlehen ohne Aufschlag bauen ihren Anteil auf 83,3 Prozent aus. Damit bleiben sie deutlich die am meisten nachgefragte Art der Immobilienfinanzierung.

Beleihungsauslauf konstant

Trotz hoher Kreditsummen bleibt der Beleihungsauslauf – der Anteil des Fremdkapitals am Beleihungswert der Immobilie – stabil, im Mai sinkt er leicht auf 83,14 Prozent. Der Beleihungsauslauf hat einen direkten Effekt auf den Zinssatz, den die Bank dem Kunden anbietet: Je geringer er ist, also je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, umso günstiger die Zinsen. Daher ist es ratsam, jenseits vom Sparkonto Alternativen zu prüfen, die ebenfalls als Eigenkapital dienen können. Hierzu zählen zum Beispiel ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, angespartes Vermögen aus der Riester Rente oder private Darlehen von Freunden oder der Familie. Vereinzelt werden auch zinsgünstige Darlehen von Förderbanken als Eigenmittel angerechnet.

Hohe Tilgung, lange Zinsbindung

Im Mai tilgen Immobilienkäufer ihr Darlehen mit anfänglich 2,76 Prozent (0,02 Prozentpunkte weniger als im Vormonat). Bei niedrigen Zinsen ist eine hohe Anfangstilgung von mindestens zwei, möglichst drei Prozent besonders wichtig – ansonsten kann sich die vollständige Rückzahlung des Kredits über eine relativ lange Zeit hinziehen. Weil die kreditgebenden Institute bei einer hohen Tilgung auch einen günstigeren Zins gewähren, lohnt es sich doppelt, alle Möglichkeiten zu prüfen. Allerdings steigt mit dem Tilgungssatz auch die Monatsrate, und die sollte – grob kalkuliert – ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.  

Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit und Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung. Denn auch wenn sich das Darlehen kostenfrei schon nach zehn Jahren kündigen lässt, haben Darlehensnehmer mit jedem weiter vereinbarten Jahr einen Puffer, den richtigen Zeitpunkt abzupassen. Zudem ist es nicht sehr wahrscheinlich, dass die Zinsen dann unter das momentane Niveau sinken. Aktuell beträgt die durchschnittliche Zinsfestschreibung bei Baufinanzierungen 13 Jahre und zwei Monate – so lang wie im Vormonat. Zum Vergleich: 2011 sicherten sich Darlehensnehmer die Zinsen für plus-minus elf Jahre.

Über den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.