Share Deal beim Grundstückskauf – Blick in die aktuelle Praxis

Bisher können Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie ein Grundstück nicht direkt kaufen, sondern Anteile an einer Gesellschaft erwerben, die das Grundstück besitzt (Share Deal). So gibt es keinen Eigentümerwechsel, denn das Grundstück gehört weiterhin der Gesellschaft. Erst wenn ein Käufer mehr als insgesamt 95 Prozent der Anteile kauft, wechselt der Eigentümer. Dann muss der Käufer Grunderwerbsteuer zahlen. Im Fall des Anteilskaufs von Personengesellschaften strecken Käufer den Kauf aller Anteile über fünf Jahre. „Der Staat will nicht länger auf diese Steuereinnahmen verzichten“, erläutert Ecovis-Steuerberater Hans Laimer in Landau.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz: was der Gesetzgeber jetzt plant

Bereits im Sommer 2019 hat die Regierung einen Gesetzesentwurf für eine neue Grunderwerbsteuer veröffentlicht. Damit die Grunderwerbsteuerreform kein Wahlkampfthema wird, will die Regierung sie noch in dieser Legislaturperiode verabschieden. Ende März 2021 hat das Bundesfinanzministerium dem Gesetzgeber erneut Vorschläge zum bisherigen Entwurf gemacht. Geplant ist:

• Die kritische Beteiligungsschwelle soll von aktuell 95 auf 90 Prozent sinken.
• Beim Kauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften soll sich die bisherige Haltefrist von aktuell fünf auf zehn Jahre verlängern.
• Je nach Konstellation soll sich beim Kauf von Anteilen von Personengesellschaften die Haltefrist sogar auf 15 Jahre verlängern.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz soll bereits am 1.07.2021 in Kraft treten.

Welche Änderungen kleine und mittlere Unternehmen betreffen

Die niedrigere Beteiligungsschwelle und die längeren Haltefristen sind für Unternehmen ein Gestaltungshemmnis. „Deshalb müssen sie die Grunderwerbsteuer als zusätzliche Anschaffungskosten einplanen“, befürchtet Laimer. Wollen Käufer künftig die Grunderwerbsteuer vermeiden, dürfen sie nur maximal 89,9 Prozent der Anteile kaufen oder sie müssen den Kauf aller Anteile auf bis zu zehn Jahre strecken. „Der Verkäufer der Gesellschaftsanteile bleibt dann weiterhin mit mindestens 10,1 Prozent beteiligt, was vielen nicht gefallen wird, weil er dann auch ein gewisses Mitspracherecht hat“, sagt Steuerberater Laimer.

Doch auch ohne Transaktionen unter fremden Dritten kann die neue Grunderwerbsteuer für Immobilienbesitzer teuer werden. „Herkömmliche Umstrukturierungen lösen künftig Grunderwerbsteuer aus, wenn etwa innerhalb einer Unternehmensgruppe die Eigentümer wechseln“, sagt der Ecovis-Steuerberater mit Blick auf die Vorbereitung von Unternehmensnachfolgen oder Erbangelegenheiten. Das könne auch kleinere Unternehmen treffen, die organisatorisch auf zwei bis drei Gesellschaften aufgeteilt sind. „Daher gilt auch in Zukunft höchste Sorgfalt bei der Planung solcher außerordentlicher Vorgänge.“

Sein Tipp: „Wer das alte Recht noch nutzen will, sollte möglichst schnell dafür sorgen, dass der Anteilsübergang an den neuen Eigentümer noch vor dem 1.07.2021 abgeschlossen ist“, rät Laimer. Falls der Kauf nicht so schnell über die Bühne geht, ist seiner Meinung nach zu prüfen, ob eine Transaktion tatsächlich von der Gesetzesänderung betroffen ist.