Dies ergibt eine Analyse real erzielter Transaktionspreise für Wohnimmobilien des Sprengnetter-AVM-Teams rund um COO Christian Sauerborn. Im Zeitraum 01.01.2021 bis 31.12.2022 wurden rund 400.000 Kaufpreise mit einem gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von etwa 183 Milliarden Euro betrachtet. Hierbei lag der Fokus sowohl auf der Analyse der Zahlen für ganz Deutschland als auch für die Teilmärkte Berlin, Hamburg, München und Köln. Daneben wertete das Data Science Team mit 2.087.745 Kauf- und 2.890.788 Mietangeboten (Zeitraum: 01.01.2020 bis 31.12.2022) auch den Angebotsmarkt aus. 

Ist noch Markt vorhanden? Der Marktaktivitätstrend
Der neue Marktaktivitätstrend zeigt anhand eines Index, wieviel Geschäft tatsächlich realisiert wurde. Die Vergleichsbasis ist der Durchschnitt aus 2021. Hier fällt auf, dass durchaus noch Markt stattgefunden hat, die Transaktionen allerdings zum Vorjahresmittel um etwa 30% zurückgegangen sind. Zum Ende des Jahres 2022 weist der Marktaktivitätstrend eine kleine, aber deutliche Tendenz nach oben auf, womit sich die Anzahl der Transaktionen im Laufe des vierten Quartals wieder positiv entwickelt hat. 

Teilmarkt Berlin: deutliche Negativentwicklung
Nach der moderaten Preissteigerung von +0,2 % zum Vorquartal in Q3/22 hat der Abwärtstrend nun auch Berlin erreicht: Die Preise sind im vierten Quartal um -4,1 % zum dritten Quartal gesunken. „Die Negativentwicklung zum Vorjahresquartal stellt sich mit einem Minus von -0,6 % nach wie vor noch moderat dar“, so Sauerborn.

Teilmarkt Köln: heftiger Einbruch
Die Köln-Analyse des dritten Quartals ergab mit +1,6 % noch eine leichte Steigerung. Das vierte Quartal verlief allerdings auch für die rheinische Hochburg deutlich negativer. Der Markt hat im Vergleich von Q4/22 zu Q3/22 um -7,9 % nachgegeben, im Vergleich zum Vorjahresquartal um -7,5 %. „Der Wert zum Vorjahresquartal ergibt sich auch mit Blick auf das Ergebnis von Q2/22 zu Q1/22. Hier hatte der Markt in Köln bereits um -4,5 % nachgegeben“, erläutert Sauerborn.

Teilmarkt München: überraschend moderates Ergebnis
Spannend lesen sich die Ergebnisse des Münchner Wohnimmobilienmarktes. Nach einem Preisverfall von insgesamt knapp -10 % in den Quartalen 02/22 und Q3/22 beträgt die Negativentwicklung im Vergleich von Q4/22 zu Q3/22 nur noch -0,5 % (Entwicklung zum Vorjahresquartal: -6,8 %). „Der Münchner Markt stand in Bezug auf Überhitzung sicherlich an der Spitze und hat zuerst deutliche Negativentwicklungen gezeigt. Vorsichtig formuliert könnte die jetzt ausgelesene sehr moderate Entwicklung bedeuten, dass die -10 % vielleicht das Maximum sein könnten. Das würde bedeuten, dass sich gegebenenfalls das Ende des Knicks abzeichnet – was wir natürlich alle sehr hoffen“, interpretiert Sauerborn.

Teilmarkt Hamburg: starker Rückgang
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt gibt weiterhin deutlich nach. Mit einer Negativtendenz von -7,4 % fallen die Preise von Q4/22 zu Q3/22 signifikant, nachdem Q3/22 zu Q2/22 bereits einen Preisverfall von -5,5 % gezeigt hatte. „Im Jahresvergleich von Q4/22 zu Q4/21 liegt Hamburg mit -8,3 % nahe an München. Sollte unsere vorsichtige München-Prognose zutreffen, könnte sich das bei der nächsten Quartalsmessung zeigen, indem die Preise in Hamburg analog reagieren. Dies würde unsere These bestätigen, dass sich die überhitzten Märkte bei einem bestimmten Preisrückgang einpendeln. Leider können wir nicht in die Glaskugel blicken und müssen nun die nächsten Auswertungen abwarten“, so Sauerborn.

Deutschland insgesamt: Negativentwicklung zum Vorjahresquartal deutlich messbar
Über ganz Deutschland betrachtet beträgt der Preisabfall zum Vorjahresquartal bei Einfamilienhäusern -3,8 %, bei Eigentumswohnungen -7,7 %. „Dies ist wohlgemerkt das Ergebnis über ganz Deutschland. Die analysierten Großstädte haben sich wie beschrieben differenziert hiervon entwickelt. Sollte die Entwicklung auf dem Münchner Wohnimmobilienmarkt der Indikator für eine Trendwende sein, könnten die restlichen Märkte bis zum Sommer nachziehen“, kommentiert Sauerborn.

Die Entwicklung des Angebotsmarktes
Der Vollständigkeit halber warfen die Analysten auch einen Blick auf die Angebotspreise. „Die Angebotspreise über ganz Deutschland haben seit der letzten Messung am 17.10.22 sogar angezogen von 3.200 €/m² auf 3.400 €/m²“, erklärt Sauerborn. „Damit wird wieder einmal sehr deutlich, dass die Angebotspreise alleine nicht zur Interpretation des tatsächlichen Marktgeschehens herangezogen werden können.“ In den zehn analysierten Großstädten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart haben die Angebotspreise mit aktuell 5.700 €/m² zu 5.800 €/m² (Wert am 17.10.22) kaum nachgegeben. Die Angebotsmenge hingegen hat nachgelassen, unter anderem aufgrund der klassischen zyklischen Schwankung, die durch die Weihnachtsferien bedingt ist. So steht der Index in ganz Deutschland bei 111 (Wert am 17.10.22: 149) und in den Großstädten bei 107 (Wert am 17.10.22: 124). 

Was passiert auf den Mietmärkten?
Die Mieten haben leicht nachgegeben. In den beobachteten Großstädten von rund 13,33 €/m² (Wert am 17.10.22) auf 12,98 €/m², in Deutschland insgesamt von rund 9,93 €/m² (Wert am 17.10.22) auf 9,80 €/m². Zugleich hat die Anzahl der angebotenen Mietobjekte wiederholt angezogen. So steht der Index in den Großstädten bei 105 (Wert am 17.10.22: 99) und in Deutschland insgesamt bei 134 (am 17.10.22: 125).

Methodik und Zahlenwerk
Sprengnetter liest seit dem 01.01.2020 regelmäßig die Angebotszahlen des deutschen Wohnimmobilienmarktes aus. Für diese Analyse wurden 2.890.788 Mietobjekte und 2.087.745 Kaufobjekte bis zum 09.01.2023 betrachtet. Darüber hinaus wurden rund 400.000 Kaufpreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einer gesamten Kaufpreis-Summe von rund 183 Milliarden Euro im Zeitraum 01.01.2021 bis 31.12.2022 analysiert. Der durchschnittliche Kaufpreis von Einfamilienhäusern betrug über den analysierten Zeitraum übrigens 505.000 Euro, der Kaufpreis von Eigentumswohnungen 373.000 Euro. Darüber hinaus haben die Analysten die Anzahl der Transaktionen geprüft, einen Index entwickelt, der das Marktgeschehen abbildet (100 entspricht dem Mittelwert aus 2021) und erstmals den Marktaktivitätstrend veröffentlicht.