Wann ist bei Vermietung Umsatzsteuer fällig und wann nicht?

Grundsätzlich gilt: Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen (anders als die Vermietung von Geschäftsräumen) ist von der Umsatzsteuer befreit. Die Lieferung von Strom, Gas und Wärme ist dagegen regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. „Vermieterinnen und Vermieter, die solche Leistungen mitanbieten, müssen daher darauf achten, ob es sich um eine Hauptleistung oder eine Nebenleistung handelt“, erklärt Manuel Gärtner, Steuerberater bei Ecovis RTS in Tauberbischofsheim.

Welche steuerlichen Folgen hat die Einordnung als Haupt- oder Nebenleistungen?

Handelt es sich bei der Energielieferung um eine Nebenleistung, so ist diese wie auch die Miete als Hauptleistung von der Umsatzsteuer befreit. Werden aber neben der Miete weitere Leistungen als Hauptleistungen angeboten, so unterliegen diese nicht automatisch der Umsatzsteuerbefreiung.

Ist Umsatzsteuer fällig, so können Unternehmerinnen und Unternehmer diese auch als Vorsteuerabzug geltend machen.

Worum ging es in den aktuellen Urteilen?

Einen Fall behandelte der Bundesfinanzhof (BFH): Ein Vermieter rechnete Energieversorgung für die Mietparteien als gesonderte Leistung umsatzsteuerpflichtig ab, um die Umsatzsteuer, die bei der Installation einer neuen Heizungsanlage anfiel, als Vorsteuer geltend zu machen. Der BFH beurteilte die Lieferung jedoch als unselbstständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung. Ein Vorsteuer­abzug für die Heizungsanlage war daher nicht möglich (Urteil vom 07.12.2023 V R 15/21).

Zu einem anderen Urteil kam das Finanzgericht Niedersachsen. Es wertete die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaik (PV)-Strom an die Mietenden als umsatzsteuerpflichtige selbstständige Hauptleistung. Der Vermieter konnte daher die Umsatzsteuerbeträge, die zum Zeitpunkt des Kaufs der PV-Anlage anfielen, als Vorsteuer geltend machen. Der Grund: Die Mietparteien konnten die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen (Urteil vom 25.02.2021 11 K 201/19, anhängig beim BFH unter XI R 8/21).

Was bedeutet die Rechtsprechung für Vermieterinnen und Vermieter?

„Wer Zusatzleistungen anbietet und mit Umsatzsteuer berechnet, sollte darauf achten, dass diese Leistungen nicht an den Mietvertrag gekoppelt sind“, sagt Gärtner, „denn nur dann kommt auch ein Vorsteuerabzug bei entsprechenden Anschaffungs- oder Reparaturkosten in Frage.“ Haben die Mietparteien aber nicht die Möglichkeit, die Energielieferung auch von einem anderen Anbieter zu beziehen, ist auch keine Umsatzsteuer und entsprechend kein Vorsteuerabzug möglich.

Tipp: Was sollten Sie jetzt tun?

• Achten Sie bei der Vermietung von Immobilien auf die korrekte Ausweisung der Umsatzsteuer.
• Sie wollen bei Energielieferungen vom Vorsteuerabzug profitieren? Dann stellen Sie sicher, dass es sich auch um eine vom Mietvertrag unabhängige Hauptleistung handelt.
• Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, falls Sie weitere Fragen zur steuerlichen Behandlung von Mietleistungen haben.