Solides operatives Bewirtschaftungsergebnis / FFO im Rahmen der Guidance
Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2022/2023 um 6,5 % von EUR 74,4 Mio. auf EUR 79,2 Mio. gegenüber dem Vorjahr erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Ausbau des Immobilienportfolios sowie aus indexbasierten Mieterhöhungen. Das Ergebnis aus der Bewirtschaftung war durch höhere Bewirtschaftungskosten sowie periodenfremde Aufwendungen belastet und stieg deshalb nur unwesentlich.
Die Funds from Operations („FFO“) hingegen waren rückläufig und verminderten sich um rund 11,5 % auf EUR 36,2 Mio. (Vorjahr EUR 41,1 Mio.) bzw. EUR 0,72 je Aktie (vollverwässert) (Vorjahr: EUR 0,82 je Aktie) und liegen damit im Rahmen der Guidance. Der Rückgang ergab sich im Wesentlichen aus höheren Nettozinsaufwendungen, die rund EUR 3,1 Mio. höher ausfielen als im Vorjahr.
Analog waren die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) rückläufig und betrugen durch mehrere größere Revitalisierungsmaßnahmen (Capex) bei verschiedenen Immobilien rund EUR 14,4 Mio. (Vorjahr: EUR 22,5 Mio.).

Immobilienportfolio gewachsen / Immobilienbewertung führt zu Bewertungsverlust von EUR 125 Mio.
Durch den im Geschäftsjahr erfolgten Besitzübergang von im Vorjahr erworbenen zwölf Immobilien abzüglich drei veräußerter Objekte ist das Immobilienportfolio insgesamt um neun Objekte mit einer Fläche von rund 35.000 Quadratmetern gewachsen und erwirtschaftet eine Jahresmiete von rund EUR 79,2 Mio.
Aus der jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios zum 30. September 2023 hingegen ergibt sich eine Abwertung um rund 9 % (like-for-like) und ein negatives Bewertungsergebnis von rund
EUR 125 Mio., welches im Wesentlichen durch das deutlich veränderte Zinsumfeld mit vielfach höheren Zinsniveaus verursacht wird. Nach vielen Jahren der Aufwertungen, die durch die Niedrigzinspolitik befeuert wurden, ergibt sich nach der Zinswende der EZB mit zehn Zinserhöhungen in Folge nunmehr erstmals wieder ein Bewertungsrückgang. Demnach wird das Immobilienportfolio der DKR (inklusive Verkaufsobjekten) zum 30. September 2023 mit rund EUR 997 Mio. und damit mit einem Bewertungsmultiple von rund 12,6x der Jahresmiete bewertet (30. September 2022: EUR 1.051 Mio. bzw. 14,3x der Jahresmiete).
Die Bruttoankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt zum Stichtag 30. September 2023 durchschnittlich mehr als 10 %.

Stand der Verhandlungen mit der Obotritia Capital KGaA über ausstehendes Darlehen
Der Vorstand ist mit fachanwaltlicher Begleitung weiterhin in konstruktiven Verhandlungen mit der Obotritia Capital KGaA über die Rückführung der ausstehenden Darlehensforderung und hat hierüber eine grundsätzliche Einigung erzielt. Neben noch zu klärenden rechtlichen Fragen werden derzeit weitere Sicherheiten identifiziert und deren Werthaltigkeit validiert sowie die Sicherungswege festgelegt. Das Sicherungsvolumen soll die ausstehende Darlehensforderung von derzeit EUR 65,7 Mio. weitgehend abdecken. Zudem soll eine Tilgungsvereinbarung geschlossen werden, die die Rückflüsse zeitlich definiert. Die notarielle Beurkundung der Vereinbarung und die dingliche Bestellung von Sicherheiten sollen im Laufe des Dezember 2023 erfolgen.
Trotz der geplanten Absicherung der ausstehenden Forderung hat sich der Vorstand aus Vorsichtsgründen entschieden, die offene Darlehensforderung um etwa EUR 36 Mio. bzw. 55 % abzuwerten (die Höhe der Wertberichtigung ist aktuell Gegenstand der Abschlussprüfung und kann sich daher noch verändern). Die Wertberichtigung führt zu einem deutlichen Anstieg der Betrieblichen Aufwendungen, was sich zunächst stark ergebnisreduzierend im abgelaufenen Geschäftsjahr auswirkt. Bei einer späteren vollständigen Rückzahlung der jetzt abgewerteten Forderung werden sich entsprechend wieder Bewertungserträge ergeben.

Erstmalige Bilanzierung von Steuern
Weiterhin hat der Vorstand entschieden, dass aufgrund der unklaren zeitlichen Perspektive sowie des unklaren Ausgangs des Rechtsstreites mit der Finanzverwaltung im Hinblick auf den Erhalt des REIT-Status aus Vorsichtsgründen alle möglichen steuerlichen Risiken bilanziert werden. Demnach werden die bisher gebildeten Steuerforderungen ausgebucht und gleichzeitig erstmals Latente Steuern bilanziert. Dies führt im IFRS-Jahresabschluss zu Steueraufwendungen von insgesamt rund EUR 72,5 Mio. Davon umfassen rund EUR 62,2 Mio. die erstmalige Bildung (zahlungsunwirksamer) latenter Steuerverbindlichkeiten.

Gesamtperiodenergebnis von rund EUR -203 Mio. erwartet / Keine Dividende für das Geschäftsjahr 2022/2023
Für das Gesamtgeschäftsjahr 2022/2023 ergibt sich insgesamt ein negatives Periodenergebnis von voraussichtlich circa EUR -203 Mio., welches ganz wesentlich durch nicht zahlungswirksame Aufwendungen wie die Immobilienabwertung (EUR -125 Mio.), die Wertberichtigung der Darlehensforderung gegenüber der Obotritia Capital KGaA (EUR -36 Mio.) sowie der erstmaligen Bilanzierung passiver latenter Steuern (EUR -62,2 Mio.) beeinflusst ist.
Aufgrund des negativen Jahresergebnisses sowohl nach IFRS als auch nach den deutschen handelsrechtlichen rechnungslegungsvorschriften kann für das abgelaufene Geschäftsjahr 2022/2023 kein Dividendenvorschlag erfolgen.

EPRA NTA (voll verwässert) bei etwa EUR 7,99 je Aktie / Net LTV erhöht sich auf rund 60,3 %
Auf Basis der vorläufigen Zahlen und nach Bilanzierung aller genannten Risiken beträgt der EPRA NTA (voll verwässert) zum 30. September 2023 etwa EUR 7,99 je Aktie (30. September 2022: EUR 10,98 je Aktie). Damit liegt der Innere Wert der Aktie deutlich über dem aktuellen Aktienkurs.
Aufgrund des negativen Jahresergebnisses hat sich der Net LTV zum Geschäftsjahresende auf rund 60,3 % erhöht.

Verhandlungen mit den Darlehens- und Anleihegläubigern
Hinsichtlich der im Frühjahr 2024 auslaufenden Unternehmensanleihen ist die DKR in Verhandlungen mit dem Bondholder, um schnellstmöglich eine für alle Seiten zielführende Lösung zu erarbeiten.

Geprüfter Jahresabschluss wird am 19. Dezember 2023 veröffentlicht
Die finalen und geprüften Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2022/2023 veröffentlicht die Deutsche Konsum REIT-AG am 19. Dezember 2023 in ihrem Geschäftsbericht, die sie im Rahmen des Webcast/ Telefonkonferenz vorstellen wird.