An Nord- und Ostsee sind Bestandswohnungen teurer als Neubauten.

Neubauprämie im Hochpreissegment geringer als im mittleren Segment.

Klassische Altbauwohnung, schlichte Nachkriegsbauten, typischer Gelbklinker oder moderner Neubau – die Geschmäcker der Immobilienkäufer*innen sind verschieden. Doch wird allein der Kaufpreis betrachtet, fällt in rund neun von zehn Regionen Deutschlands die Wahl auf eine vor 2020 errichtete Bestandsimmobilie: Eigentumswohnungen in Neubauten kosten fast überall einen Aufpreis. Trotzdem kann für Käufer*innen in manchen Gegenden ein geringfügig teurer Neubau die bessere Investition sein, denn Wohnungen älterer Baujahre müssen eventuell noch umgebaut oder energetisch saniert werden. Für den Vergleich der Preisunterschiede von Alt- und Neubau haben Expert*innen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) den Kauf einer 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zugrunde gelegt.  Nebenkosten wurden dabei nicht einbezogen. Sie werteten Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Der Postbank Wohnatlas liefert nun einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2020 und 2022 fertiggestellt wurden.

Die Analyse zeigt: Vor allem in der Landeshauptstadt München sowie den bayerischen Ferienregionen sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede aller deutschen Regionen offenbaren sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach. Er gehört zum Einzugsbereich Münchens und beinhaltet auch das Feriengebiet am Tegern- und Schliersee. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2020 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.800 Euro, in einem Neubau hingegen mehr als 15.300 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von mehr als einer halben Millionen Euro (527.420 Euro). Auch in den bayerischen Landkreisen Starnberg und Garmisch-Partenkirchen sowie den kreisfreien Städten Erlangen und Nürnberg kostet die Eigentumswohnung in einem in den vergangenen drei Jahren erbauten Haus einen satten Aufpreis. Im bundesweiten Mittel über alle Landkreise und kreisfreien Städte liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand im mittleren Preissegment bei 115.278 Euro. Bei hochpreisigen Objekten, also den teuersten zehn Prozent aller Angebote, ist der Preisabstand mit 95.190 Euro geringer.

Wo Neubau deutlich mehr kostet

Nicht nur im Süden der Nation müssen Wohnungskäufer*innen für einen Neubau deutlich tiefer in die Tasche greifen: Auch in Lübeck (Schleswig-Holstein) besteht mit 266.342 Euro eine hohe Differenz zwischen 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen in neuen und älteren Gebäuden. Die Hansestadt im hohen Norden verfügt über einen großen Altbaubestand, darin kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt des mittleren Preissegments 3.561 Euro pro Quadratmeter. Wer einen Neubau ergattert, muss dafür mit 7.366 Euro pro Quadratmeter im Schnitt doppelt so viel ausgeben. Die Städte Mainz (Rheinland-Pfalz) und Stuttgart (Baden-Württemberg) auf den Rängen sechs und acht der Top-10-Regionen mit den höchsten Aufschlägen für Neubauten weisen ebenfalls eine Preisdifferenz von mehr als 200.000 Euro zwischen Neubau und Bestand bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung auf. Mainz war 2021 noch nicht in den Top-10 vertreten, 2022 mussten Käufer*innen einer Eigentumswohnung hier 7.389 Euro pro Quadratmeter ausgeben – Baujahre vor 2020 kosteten nur 4.422 Euro.

Der Landkreis Miesbach im Speckgürtel Münchens verlangt nicht nur für Wohnungen im mittleren Preissegment einen ordentlichen Aufschlag – auch im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Neubau-Mehrpreis von 424.546 Euro bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit traumhaftem Blick auf Tegernsee oder Berge, hochwertiger Ausstattung und Details wie Whirlpool oder Kamin finden hier mutmaßlich vor allem als Zweitwohnsitz zahlungskräftige Käufer*innen. Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise aus der Rangliste im mittleren Segment auch große Preisdifferenzen von mindestens 300.000 Euro im oberen Preissegment auf. Zusätzlich zu den bereits genannten Regionen finden sich in den Top 10 der größten Preisaufschläge für Neubauten bei den hochpreisigen Objekten auch die Städte Bochum (Nordrhein-Westfalen) und Wiesbaden (Hessen). In der hessischen Landeshauptstadt zahlen Käufer*innen von 70-Quadratmeter-Neubauwohnungen im oberen Preissegment 230.417 Euro mehr als für die teuersten zehn Prozent im Bestand. Für Luxuswohnungen in Bochum beträgt der Neubau-Aufpreis 227.659 Euro – im mittleren Preissegment sind es hier 120.291 Euro Zuschlag.

Hier macht das Baujahr kaum einen Preisunterschied

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten noch recht hoch ausfallen, liegen sie in 31 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.000 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer*innen im mittleren Preissegment also maximal 70.000 Euro mehr als für Baujahre vor 2020. Beispielsweise in den Landkreisen Leer, Wittmund, Friesland, Vechta und Ammerland (Niedersachsen) sowie Marburg-Biedenkopf (Hessen) sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, so dass die Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden kann. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Marburg-Biedenkopf um einen Aufschlag von rund 47.654 Euro und in Vechta um gut 44.162 Euro für 70 Quadratmeter in einer neu errichteten Immobilie. Die geringste Preisdifferenz besteht im Landkreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit nur 2.653 Euro Neubau-Prämie, Eigentumswohnungen kosten dort im Bestand 4.462 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2020 dann 4.500 Euro.

„Vor allem durch gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten rücken energieeffiziente Neubauten bei Käufer*innen von Eigentumswohnungen stärker in den Fokus. Auch teure Renovierungsmaßnahmen bleiben hier meist einige Jahre aus. Dazu kommen moderne Grundrisse, neue Bäder und Küchen sowie weitere Annehmlichkeiten, die einen kleinen Aufpreis rechtfertigen“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Ist der Neubau noch nicht fertiggestellt, können Interessierte oft noch Details der Wohnung mitgestalten. Gleichzeitig birgt dies die Gefahr von Bauverzögerungen und Planungsänderungen und erfordert einiges an Vorstellungsvermögen von Kaufinteressent*innen.“ Eine Wohnung im Bestand lässt sich vollständig in Augenschein nehmen, anstatt sich vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird. „Doch nicht alle Vor- und Nachteile der Eigentumswohnung sind auf den ersten Blick sichtbar. Gleichzeitig ist es wichtig, möglichst alle Mängel an Bausubstanz, Elektroinstallationen oder Dämmung zu kennen, um diese beim Kauf mit einpreisen zu können. Sachverständige oder Gutachter*innen können helfen, versteckte Schwachstellen aufzudecken“, sagt Beermann. „Bestandswohnungen sind manchmal selbst mit Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher. Die hohen Preisaufschläge für Neubauten sind in einigen Regionen, z.B. an Alpenseen oder am Meer, auf geringes Angebot und hohe Nachfrage zurückzuführen.“

Vor allem an der Nordsee sind Wohnungen im Bestand teurer

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht so ansprechenden Grundstück. Hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt etwa für die Ferienregionen an der Nordsee in den Landkreisen Nordfriesland (Schleswig-Holstein) und Aurich (Niedersachsen). In Nordfriesland mit den Nordseeinseln Amrum und Sylt zahlen Käufer*innen von 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt 248.560 Euro mehr als für Neubauten. In Aurich mit den Inseln Langeoog und Spiekeroog kommt die vor 2020 fertiggestellte gleichgroße Wohnung durchschnittlich 12.443 Euro teurer als ein Erwerb im Neubau. Auch im Landkreis Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) an der Ostsee mit der gleichnamigen Hansestadt sowie den Feriengebieten Kühlungsborn und Graal-Müritz kommt auf Käufer*innen ein diesmal jedoch geringer Aufschlag für Bestandsimmobilien zu. Eine vor 2020 fertiggestellte 70-Quadratmeter-Wohnung kostet hier im mittleren Preissegment 2.264 Euro mehr als ein Neubau. 

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.