• Anstieg der Bruttoanfangsrenditen auf 4,95 bis 5,20 Prozent zu erwarten
• Transaktionsvolumen weiterhin begrenzt
• Anzahl der strukturierten Bieterverfahren nimmt wieder zu

LIP Invest, ein führender Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das zweite Quartal 2023 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das dritte Quartal 2023. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

Marktüberblick

Die große Volatilität am Kapitalmarkt schien vorüber zu sein. Die Basis für langfristige Finanzierungen hatte sich in den letzten Monaten bei dem 10-Jahres-Swap um die 3 Prozent eingependelt. Dies sorgte für eine leichtere Preisfindung für An- und Verkäufe von Logistikimmobilien. Entsprechend blieben im zweiten Quartal auch die Bruttoanfangsrenditen für Neubauimmobilien konstant zum Vorquartal bei 4,85 bis 5,10 Prozent. 

Etwas überraschend hatte dann die letzte Leitzinserhöhung aus dem Juli 2023 doch noch einmal Einfluss auf den langfristigen Zins und führte zu einer Erhöhung von rund 0,20 Prozent. Diese Steigerung wird – wenn auch nur gering mit ca. 0,10 bis 0,15 Prozent – noch einmal Druck auf die Logistikrenditen ausüben. Wir erwarten deshalb im dritten Quartal Bruttoanfangsrenditen von 4,95 bis 5,20 Prozent für hochwertige moderne Logistikimmobilien an guten Standorten. 

Im Gegensatz zu anderen Assetklassen haben sich die Konditionen von Logistikimmobilien vergleichsweise schnell an die Marktbedingungen angepasst. Trotz gesunkener Faktoren fallen die Kaufpreise für Logistikobjekte nicht zwingend niedriger aus als vor den Kapitalmarktveränderungen, da höhere Mieten die niedrigeren Ankaufsfaktoren tendenziell ausgleichen. Nichtsdestotrotz war im ersten Halbjahr 2023 Zurückhaltung am Transaktionsmarkt angesagt, was sich durch ein begrenztes Transaktionsvolumen bemerkbar macht. Die Objektpipeline für die kommenden Quartale ist jedoch gut gefüllt, insbesondere mit Neubauprojekten, sodass für den weiteren Jahresverlauf Potential für Transaktionen vorhanden ist. Auch die Anzahl der strukturierten Bieterverfahren hat im zweiten Quartal wieder zugenommen.

„Logistikimmobilien stehen nach den Kapitalmarktveränderungen des letzten Jahres als eine der ersten Assetklassen wieder in den Startlöchern: Geeignete Kaufobjekte sind vorhanden; die Nutzernachfrage ist nach wie vor da; die Kapitalmarktparameter haben sich stabilisiert, was die Preisfindung erleichtert – für entscheidungsfreudige Investoren ist jetzt der richtige Einstieg“, meint Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.

Investmentmarkt

Im zweiten Quartal wurden rund 900 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Damit fällt das Transaktionsvolumen mit 1,8 Milliarden Euro zum ersten Halbjahr auf den niedrigsten Stand seit 2015. In den ersten sechs Monaten kamen kaum großvolumige Portfoliotransaktionen zum Abschluss, was sich deutlich auf das Halbjahresergebnis auswirkt. Im Gegenzug zeigt sich die Bedeutung von starken Einzeltransaktionen. Zu den größten Deals des zweiten Quartals gehört unter anderem der Verkauf einer 81.800 Quadratmeter großen Logistikimmobilie in Pohlheim bei Gießen, die eine Jahresnettomiete 3,8 Millionen Euro generiert.

Die Bruttoanfangsrendite für Neubauten an TOP-Standorten bleibt konstant zwischen 4,85 bis 5,10 Prozent. Klassische Bestandsimmobilien wurden in der ersten Jahreshälfte kaum gehandelt. Die Eigentümer halten die Immobilien angesichts der verringerten Ankaufsfaktoren vorerst im eigenen Bestand oder erwarten vergleichsweise hohe Konditionen. Dadurch fällt der Spread der Bruttoanfangsrenditen zwischen Neubau und Bestand derzeit relativ gering aus. 

Aktuelle Ausschreibungen und Verkaufsprozesse – im zweiten Quartal wurden auch wieder vermehrt Bestandsimmobilien angeboten – werden im weiteren Jahresverlauf zu einer besseren Einschätzung der weiteren Renditeentwicklung beitragen. 

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im zweiten Quartal 2023 Objekte mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro zum Kauf angeboten. Das potenzielle Investmentvolumen hält sich mit rund 1 Milliarde Euro konstant auf mäßigem Niveau. Für das kommende Quartal ist aufgrund der Zunahme strukturierter Bieterverfahren mit mehr Aktivität am Investmentmarkt zu rechnen. Im zweiten Quartal kamen mit rund 70 Prozent hauptsächlich Logistikimmobilien auf den Markt, die von Logistikdienstleistern genutzt werden.

Die Neubautätigkeit hat im zweiten Quartal mit ca. 900.000 Quadratmetern gegenüber dem ersten Quartal zwar wieder etwas angezogen, fällt aber weiterhin moderat aus. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 1,6 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen gebaut. Der größte Baustart des Quartals ist die spekulative Projektentwicklung von P3 im Güterverkehrszentrum Jade Weser Port Wilhelmshaven mit rund 140.000 Quadratmetern Logistikfläche. Gegenüber den Vorjahren wird das Neubauvolumen für das Gesamtjahr voraussichtlich deutlich geringer ausfallen, was die Angebotsverknappung weiter verschärfen dürfte.

Flächenumsatz

Im zweiten Quartal wurden insgesamt 1,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut, ein ähnliches Ergebnis wie im Vorquartal. Der Flächenumsatz des ersten Halbjahres summiert sich somit auf 2,5 Millionen Quadratmeter. Unter anderem hat der Automobilhersteller BMW ein 82.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum im niederbayerischen Pilsting angemietet. 

Derzeit ist ein leichter Anstieg von Untervermietungen zu beobachten, nachdem die im letzten Jahr zusätzlich geschaffenen Vorrat- bzw. Puffer-Kapazitäten nicht immer benötigt werden. Drittverwendungsfähige Logistikimmobilien können teils sogar zu höheren Konditionen untervermietet werden. Vereinzelter Nachfragerückgang in einigen Regionen ist auf eine Neuberechnung seitens der Logistiker aufgrund der stark gestiegenen Mietpreise sowie auf den Wegfall der Sondereffekte aus dem letzten Jahr zurückzuführen. In vielen Regionen ist weiterhin das fehlende Flächenangebot der limitierende Faktor.

Trends aus der Logistik – Kommen Logistikimmobilien bald aus dem 3D-Drucker?

3D-Druckverfahren kommen bereits in vielen Anwendungsfeldern der Logistikbranche zum Einsatz, beispielsweise in der Ersatzteillogistik. Auch in der Immobilienwirtschaft wurde bereits mit der 3D-Technik experimentiert. So entstand im westfälischen Beckum innerhalb von knapp 4 Tagen der Prototyp eines Einfamilienhauses, während in Heidelberg gerade das größte Gebäude Europas mit recyclebarem Beton Schicht für Schicht „gedruckt“ wurde. Das Hausdruckverfahren könnte maßgeblich dazu beitragen, Bauen zukünftig schneller, wirtschaftlicher und umweltfreundlicher zu machen. Noch ist die Technologie nicht massentauglich, sondern mehr ein kostspieliges Unterfangen, das nur wenige Unternehmen in Deutschland anbieten. Bis Logistikimmobilien innerhalb kürzester Zeit gedruckt werden, dürfte es also noch eine Weile dauern. Logistikunternehmen, die bereits leichte Produktionstätigkeiten übernehmen, könnten in den Hallen wiederum auch selbst 3D-Druck anbieten und so möglicherweise für weitere Flächennachfrage sorgen.