„Aufgrund der wirtschaftlich weiterhin herausfordernden Zeiten und insgesamt schwierigen Rahmenbedingungen können Umsatzeinbußen an fast allen deutschen Bürostandorten beobachtet werden. Ähnliche deutliche Rückgänge registrieren im bundesweiten Langzeitvergleich insbesondere Düsseldorf und München“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. In der Domstadt bleiben sowohl das erste als auch das zweite Quartal mit lediglich 59.000 m² bzw. 36.000 m² Umsatz deutlich hinter den Vorjahreswerten zurück. Vor dem Hintergrund der schwächelnden Konjunktur konnte auch im zweiten Quartal kein Abschluss über 10.000 m² verzeichnet werden. Gut 17 % des Ergebnisses entfallen auf das Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m², wofür sich weiterhin die bisher größten Mietvertragsabschlüsse im Markt der KZVK mit über 9.000 m² sowie die BCG mit über 7.000 m² Mietfläche aus Q1 verantwortlich zeichnen. Erfreulicherweise präsentiert sich das Marktgeschehen im eher kleinteiligen Flächensegment bis 1.000 m² äußerst lebhaft und erzielt mit 61 % ein deutlich überdurchschnittliches Resultat.  

Die Branchenverteilung zeigt sich im ersten Halbjahr vielfältig. Kopf an Kopf an der Spitze liegen, wie bereits im Vorquartal, die Sparten sonstige Dienstleistungen und Beratungsgesellschaften mit jeweils fast 19 %. Als drittstärkste Kraft treten Unternehmen aus Medien und Werbung (gut 14 %) vor allem aufgrund mehrerer kleiner und mittlere Abschlüsse auf, die damit knapp vor den Versicherungen rangieren. Der Handel vermeldet ebenfalls einen Umsatzanteil im zweistelligen Bereich. Mit gut 10 % bzw. etwa 10.000 m² erzielen Handelsunternehmen ihr zweitbestes Halbjahresresultat der letzten 10 Jahre und platzieren sich damit vor dem Gesundheitswesen (7,5 %).

Leerstandsanstieg im zweiten Quartal, verfügbare Flächen im Bau deutlich gesunken, Spitzemiete spürbar gestiegen

Aufgrund der gebremsten Nachfrage im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten hat der Leerstand, wie an vielen anderen Standorten auch, zugelegt. In Q2 stieg der Leerstand um rund 15 % auf aktuell 309.000 m². Der Leerstandsaufbau vollzog sich sowohl im älteren Bestand als auch mit verminderten Tempo in den präferierten modernen Flächen. Im gleichen Zeitraum kann so ein Plus von 23 % im wichtigeren Marktsegment der modernen Leerstände verzeichnet werden. Die Leerstandsrate im Markgebiet liegt derzeit bei niedrigen 3,8 %.

Anders als die Leerstände befinden sich die Flächen im Bau bereits im Rückwärtsgang und sind in den letzten drei Monaten um etwa 4 % auf nunmehr 221.000 m² gesunken. Stärker noch fällt die Reduzierung bei den Flächen aus, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Mit 72.000 m² liegen diese gut 40 % unter dem Niveau des Vorjahres. Bemerkenswert ist vor allem die mit circa 67 % hohe Vorvermietungsquote. Nur knapp 33 % des gesamten Bauvolumens sind entsprechend für neue Mieter überhaupt noch verfügbar. Folglich ist kurzfristig keine wirkliche Ausweitung des Angebots, insbesondere im wichtigen moderneren Segment, zu erwarten.

Der Fokus der Nachfrage auf moderne Flächen hat das Mietniveau im Stadtgebiet weiter steigen lassen. In der Spitze sind für moderne Flächen in Citylagen 32 €/m² zu entrichten, was einem Anstieg um rund 3 % zum Vorquartal sowie 18,5 % zum Vorjahr entspricht. Die Durchschnittsmiete liegt mittlerweile auf dem Rekordniveau von 18,90 €/m² und vermerkt damit ein Plus von 17 % zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Zum vorherigen Quartal notiert sie allerdings unverändert.

„Der Kölner Büromarkt blickt auf ein schwächeres erstes Halbjahr 2023 zurück. Vor dem Hintergrund der immer noch vorhandenen und weiter anhaltenden gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten ist davon auszugehen, dass auch im zweiten Halbjahr noch eine gewisse Zurückhaltung bei vielen Unternehmen wahrscheinlich ist. Für das Gesamtjahr ist deshalb ein insgesamt unterdurchschnittlicher Flächenumsatz zu erwarten. Aus heutiger Sicht dürfte das Mietpreisniveau im weiteren Verlauf des Jahres bei anhaltender Marktlage aber durchaus noch einmal steigen“, erläutert Jens Hoppe. 

Kölner Büromarkt mit schwächerem ersten Halbjahr | BNP Paribas Real Estate