• Investmenttätigkeit verharrt auf niedrigem Niveau
• Logistikrenditen stabilisieren sich
• Institutionelle Investoren trotz guter Rahmenbedingungen zurückhaltend

LIP Invest, führender Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das erste Quartal 2023 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das zweite Quartal 2023. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

Marktüberblick

Planbare Mieteinnahmen, inflationsgeschützte Mietverträge und Wertstabilität machen Logistik zu einem attraktiven Investment. Nach zinsbedingten Preisrückgängen ist die Chance auf künftige Wertsteigerungen in der Assetklasse Logistikimmobilien derzeit so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr. Auch ausländische Investoren lesen die Zeichen der Zeit und drängen wieder vermehrt in den deutschen Investmentmarkt. 

Dennoch fiel das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 auf 925 Millionen Euro und damit auf den niedrigsten Stand der vergangenen fünf Jahre. Dies ist allerdings kein Vorbote für den restlichen Jahresverlauf: Das inzwischen stabilere Zinsumfeld und die im Vergleich zu anderen Assetklassen schnell angepasste Preislandschaft wird im Jahresverlauf wieder für steigendes Interesse institutioneller Anleger sorgen.

Auch weitere Faktoren – darunter die stabile Nutzernachfrage und die besondere Bedeutung der Logistikimmobilie an jeder Schnittstelle entlang der gesamten Wertschöpfungskette – werden den Investmentmarkt wiederbeleben, vor allem im Neubau-Bereich. Projektentwickler haben sich bereits auf die veränderten Marktbedingungen eingestellt, wohingegen der Markt für Bestandsimmobilien noch nicht so richtig anspringen will. Dies gilt insbesondere für Objekte mit ungünstigen Regelungen im Mietvertrag, wie zum Beispiel fehlender Indexanpassungen.

„Logistikimmobilien gelten inzwischen wie große Banken als systemrelevant. Die hohe Flächennachfrage vonseiten der Nutzer, eine rasche Marktanpassung der Kaufpreisfaktoren und die Unsicherheit in anderen Assetklassen, wie zum Beispiel Einzelhandel und Büro, lenken den Fokus vieler Investoren auf Logistikimmobilien. Trotzdem bleibt der große Run noch aus, weil viele institutionelle Investoren nach dem jahrelangen Aufbau ihrer Immobilienquoten derzeit Anleihen bevorzugen. Da die Inflationsraten in den nächsten Jahren wohl hoch bleiben werden, dürften inflationsgeschützte Anlagen mit Wertsteigerungspotential im zweiten Halbjahr wieder in der Gunst der Anleger steigen“, schätzt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.

Investmentmarkt

Zum Jahresbeginn wurden rund 925 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Damit fällt das Transaktionsvolumen im ersten Quartal auf den niedrigsten Stand der vergangenen fünf Jahre, nachdem es mit den Rekordwerten der Vorjahre nur den Weg nach oben kannte. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass großvolumige Portfoliodeals ausblieben. Zu den größeren Einzeldeals, die das Transaktionsvolumen dennoch an die Milliardenmarke bringen, gehört bspw. der Verkauf des 80.000 Quadratmeter großen Panattoni Parks in Hamburg.

Die Bruttoanfangsrendite für Neubauten an Top-Standorten beschreibt mit 4,85 Prozent bis 5,10 Prozent eine Seitwärtsbewegung im ersten Quartal. Gleichzeitig schrumpft der Abstand zu Bestandsimmobilien, deren Bruttoanfangsrenditen sich je nach Baujahr zwischen 5,10 Prozent und bis zu über 6,00 Prozent bewegen. 

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im ersten Quartal 2023 Objekte mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro zum Kauf angeboten. Das potenzielle Investmentvolumen liegt damit knapp 18 Prozent über dem Vorquartal. Eine Objektpipeline für das kommende Quartal ist entsprechend gegeben. Im ersten Quartal geht die Hälfte der angebotenen Logistikflächen auf den Handel zurück. Dabei handelt es sich ausschließlich um Logistikimmobilien mit einer Größe von 30.000 Quadratmetern und mehr.  

Zum Jahresauftakt wurden mit mehr als 80 Prozent überdurchschnittlich viele Neubauten am Markt angeboten. Dies bestätigt die Tendenz, dass Bestandsimmobilien aktuell eher von den Eigentümern gehalten werden. Insgesamt fällt die Neubautätigkeit im ersten Quartal mit 660.000 Quadratmetern unterdurchschnittlich aus. Dennoch wird die Flächennachfrage überwiegend durch Neubauten gedeckt, wofür u.a. der 60-prozentige Anteil der Neubauten am Flächenumsatz und die vielen angekündigten Projektentwicklungen sprechen. So hat die Deutsche Logistik Holding DLH die Revitalisierung eines 180.000 Quadratmeter großen Militärflughafengeländes in Giebelstadt bei Würzburg bekanntgegeben, auf dem rund 90.000 Quadratmeter Logistikfläche entstehen sollen.

Flächenumsatz

Nach dem außergewöhnlich hohen Ergebnis im Vorjahresquartal pendelt sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2023 mit 1,2 Millionen Quadratmetern leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt von 1,3 Millionen Quadratmetern ein. Im aktuellen Marktumfeld tendieren Mieter dazu, ihre Optionen für Bestandsflächen zu nutzen oder Mietvertragsverlängerungen auszuhandeln. Zu den großvolumigen Neuvermietungen im ersten Quartal zählt der Mietvertragsabschluss zwischen VGP und Rhenus Warehousing Solutions über 70.000 Quadratmeter in Sülzetal bei Magdeburg.

Trends aus der Logistik – Kühllager sind stark nachgefragt

Logistikimmobilien nehmen in der Warenkette temperaturempfindlicher Güter einen wichtigen Platz ein. Damit eine lückenlose Kühlung der Produkte gewährleistet werden kann, verfügen Kühllager häufig über unterschiedliche Temperaturzonen. Diese rangieren zwischen Tiefkühlbereichen von -18°, Abschnitten mit Umgebungstemperatur – auch Ambient Bereich genannt – und +2° bis +8°-Bereichen für die Lagerung von Frischeprodukte wie Obst und Gemüse. Neben der Lebensmittellogistik werden Kühllager auch von der Pharmaindustrie genutzt. Als unmittelbare Folge der Pandemie sind die Versorgungssicherheit und eine Erhöhung der Sicherheitsbestände in den Fokus gerückt. Die erhöhte Bestandshaltung benötigt entsprechend mehr Lagerfläche. Sowohl der Lebensmittelhandel als auch die Pharmaindustrie sind Märkte mit Wachstumspotenzial, die für eine steigende Nachfrage nach Kühllagern sorgen.