Erwartungsgemäß sind die Preisdifferenzen erheblich. Die Preisspanne für Bestandshäuser liegt aktuell zwischen 2.019 Euro/m² in Galmsbüll und 28.671 Euro/m² in Kampen auf der Insel Sylt. Die günstigsten Angebotspreise für Bestandswohnungen verzeichnete Rendsburg mit 2.064 Euro/m². Wie gewohnt werden die teuersten Wohnungsangebote in Kampen (15.285 Euro/m²) registriert.  

Das sind einige der Ergebnisse des aktuellen Immobilienmarktatlanten der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, der in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH veröffentlicht wurde.

Preisspitzenreiter in Schleswig-Holstein
Die Inseln Sylt, Amrum und Föhr sowie St. Peter-Ording und die Region Lübecker Bucht führen nach wie vor die Preisrangskala an. Traditionell belegt Timmendorfer Strand Platz 1 der teuersten Ostseestandorte. Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien hat die Preise in Küstennähe weiter steigen lassen, beispielsweise für Bestandswohnungen in Scharbeutz (6.777 Euro/m², plus 50,5 %), in Großenbrode (5.924 Euro/m², plus 77,1 %) oder in Schönberg (4.356 Euro/m², plus 93,6 %).

Hohe Preisdynamiken im vergleichsweise niedrigen Preissegment
In einer Preisspanne zwischen 2.000 und 2.500 Euro/m² wurden Wohnimmobilien nur noch in wenigen Orten angeboten. Teilweise verteuerten sich die Quadratmeterpreise in diesen Lagen in den letzten zwei Jahren um knapp 70 Prozent.

Das niedrigste Preisniveau für gebrauchte Häuser an der Nordseeküste ist in Galmsbüll (2.019 Euro/m²) und im östlichen Schleswig-Holstein in Büdelsdorf (2.390 Euro/m²) zu finden. Die günstigsten Angebote für bestehende Wohnungen wurden im untersuchten Zeitraum in Neumünster (Stadtteil Stör, 2.011 Euro/m²), in Rendsburg (2.064 Euro/m²) und in Itzehoe (2.153 Euro/m²) offeriert.

Entwicklung in den fünf großen Städten in Schleswig-Holstein:

In der Landeshauptstadt Kiel verteuerten sich Wohnimmobilien um bis zu 37,3 Prozent. Käufer:innen müssen hier pro qm-Wohnfläche durchschnittlich zwischen 3.292 Euro (Häuser) und 3.662 Euro (Wohnungen) kalkulieren.

Auf einem ähnlichen Niveau stiegen die Preise für gebrauchte Häuser in Lübeck (3.702 Euro/m², + 35,2 %). Dynamisch entwickelten sich die Preise für Bestandswohnungen: plus 38,5 Prozent auf durchschnittlich 4.390 Euro/m². Etwa gut ein Drittel aller Angebote für Bestandswohnungen werden für Travemünde platziert. Das dort deutlich höhere Preisniveau prägt diesen stadtweiten Mittelwert.

In Flensburg und Neumünster ist Wohneigentum trotz Steigerungsraten zwischen 27,7 bis zu 47,1 Prozent noch erschwinglicher. Gebrauchte Immobilien sind in beiden Städten noch unterhalb von 2.900 Euro/m² im Angebot.
In Flensburg müssen durchschnittlich 2.896 Euro/m² für Häuser und 2.688 Euro/m² für Wohnungen angelegt werden. In Neumünster sind Häuser aus dem Bestand für 2.674 Euro/m² zu erwerben, Wohnungen kosten im Schnitt 2.133 Euro/m².

Die Immobilienpreise in Norderstedt stiegen seit 2020 im Schnitt zwischen 26,8 Prozent auf 3.897 Euro/m² (Wohnungen) bzw. 37,5 Prozent auf 4.439 Euro/m² (Häuser). Differenziert nach den fünf Stadtteilen unterscheiden sich die Eigenheimpreise kaum. Die Preise für Bestandswohnungen liegen in einer Spanne von 3.419 bis zu 4.022 Euro/m².

Ausblick
Nach Einschätzung des Immobilien-Experten bleibt Eigentum in Schleswig-Holstein attraktiv. Er geht davon aus, dass sich Menschen mit entsprechender Kapitalausstattung weiterhin ihre Wohnträume wie beispielsweise Altersruhesitz oder Ferienimmobilie auch in hochpreisigen Lagen erfüllen.

Die aktuellen Rahmenbedingungen beeinflussen aber die Nachfrage. „Wir beobachten derzeit auf dem Immobilienmarkt einen Wandel vom Verkäufer- zu einem Käufermarkt“, so Ullrich.

Stärker nachgefragt bleiben aus seiner Sicht bezahlbare Randlagen. Ullrich erläutert: Die Finanzierung ihrer Immobilie bleibt für Normalverdiener:innen eine Herausforderung. Um Rücklagen für zukünftige Renovierungen und Modernisierungen bilden zu können, sollte eine monatliche Finanzierungsrate 20 bis 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Angesichts der hohen Immobilienpreise erhöhen schon geringe Zinsänderungen die monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro. Um die wachsenden Energiekosten und sonstige von der Inflation beeinflussten Ausgaben zu berücksichtigen, setzen Banken im Rahmen der Bonitätsprüfung zudem höhere Haushaltspauschalen an.

Zahlreiche Bau- und Modernisierungsvorhaben sind im Bestand umzusetzen, um das gesellschaftliche Klimaschutzziel 2045 zu erreichen. „Neben Lage und Infrastruktur wird die Höhe des Investitionsaufwandes zukünftig beim Kauf gebrauchter Immobilien ein entscheidender Faktor“, meint Ullrich. Daher gehe er davon aus, dass sich die Preisdynamik für Bestandsobjekte weiter verlangsamen wird.

Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 10.100 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Schleswig-Holstein im Zeitraum vom 01.07.2021 bis 30.06.2022 ausgewertet. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich. Die LBS-Immobilienmarktatlanten „Regionen in Schleswig-Holstein“ und „Hamburg und Umland“, die regelmäßig aufgelegt werden, erhöhen die Markttransparenz bei den Immobilienpreisen. Die Studie gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).