• Starke Halbjahresergebnisse am Logistikimmobilienmarkt
• Zinsentwicklung mit großem Einfluss auf Kaufpreise
• Weitere Entwicklung der Rendite hängt stark von Zinsentwicklung ab

LIP Invest, führender Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das zweite Quartal 2022 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das dritte Quartal 2022. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Allen Interessierten steht der Marktbericht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

Marktüberblick

Die Nutzernachfrage nach Logistikimmobilien ist nach wie vor sehr hoch: Eine Vielzahl an Faktoren – darunter die Rückverlagerung von Produktion aus dem Ausland, der Ausbau von Lieferketten hin zu Liefernetzwerken, erhöhte Lagerhaltung zur Vermeidung weiterer Engpässe und dazu der Flächenbedarf des E-Commerce – sorgt für einen anhaltend hohen Bedarf an Logistikflächen. Sowohl der Flächenumsatz als auch das Neubauvolumen fallen im zweiten Quartal dementsprechend hoch aus. 

„Am Logistikimmobilieninvestmentmarkt herrscht hingegen eine große Zurückhaltung und die Veränderungen durch höhere Zinsen zeigen Wirkung. Zum einen nimmt die Anzahl der Kaufinteressenten ab. Zum anderen werden Objekte länger am Markt angeboten oder sogar wieder gänzlich vom Markt genommen, da die gewünschten Konditionen nicht erzielt werden können, und bereits verkauft geglaubte Objekte erscheinen plötzlich wieder am Markt. Insgesamt ist eine Trendwende der Preise deutlich spürbar, wenngleich manche Verkäufer ihre Preiserwartungen noch nicht an das neue Marktumfeld angepasst haben oder momentan abwartend agieren“, beurteilt Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest.

Investmentmarkt

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien erzielte im zweiten Quartal ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro. Das starke Halbjahresergebnis mit 6,1 Milliarden Euro geht dabei zu einem Großteil auf das außerordentliche erste Quartal zurück. Dennoch lag die Investmenttätigkeit auch im zweiten Quartal weit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Zu den größten Einzeldeals zählte unter anderem der Verkauf der rund 115.000 Quadratmeter großen H&M-Logistikimmobilie in Hamburg-Allermöhe.

Die Zinsentwicklung insbesondere für lange Finanzierungen hat in Q2 deutlich an Dynamik zugenommen. Die Kaufpreise fallen und die Renditen steigen entsprechend. Bei Objekten, die im zweiten Quartal zu niedrigeren Renditen verkauft wurden, waren die Konditionen bereits vor der dynamischen Zinsentwicklung ausgehandelt, so dass sie nicht die aktuellen Konditionen widerspiegeln. Für moderne Logistikimmobilien lag die Bruttoanfangsrendite im zweiten Quartal bei 3,80 Prozent, wobei der Peak des Renditeanstiegs wahrscheinlich noch nicht erreicht ist.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im zweiten Quartal Objekte mit einem Volumen von 1,1 Milliarden Euro zum Kauf angeboten, was grundsätzlich für ein anhaltend hohes Marktgeschehen spricht. Ob auch alle Angebote tatsächlich in Transaktionen übergehen, bleibt abzuwarten, da die Vorstellungen von Käufer und Verkäufer teilweise deutlich auseinanderliegen. Die dominierende Nutzergruppe der angebotenen Objekte waren Logistikdienstleiser, während auf Industrieunternehmen ein weit geringerer Anteil entfiel.

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz summiert sich für das ersten Halbjahr 2022 auf 4,4 Millionen Quadratmeter. Davon wurden im zweiten Quartal rund 2,4 Millionen Quadratmeter vermietet oder gebaut. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist ungebrochen hoch – sowohl von Seiten der Logistikdienstleister als auch von Handels- und Industrieunternehmen. So hat beispielsweise Mercedes seinen bestehenden Mietvertrag im Logistikpark Ettlingen bei Karlsruhe frühzeitig verlängert und zudem seine Logistikflächen dort auf insgesamt rund 104.000 Quadratmeter erweitert.

Mit 1,5 Millionen Quadratmetern ist auch die Neubautätigkeit weiterhin stark ausgeprägt. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 2,7 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen realisiert. Diese rege Bautätigkeit trotz verändertem Marktumfeld verdeutlicht den anhaltenden Flächenbedarf, auch bei Eigennutzern. So investiert der Online-Supermarkt Picnic beispielsweise 150 Millionen Euro in ein 50.000 Quadratmeter großes automatisiertes Fulfillment-Center in Oberhausen. 

Ausblick

LIP hat gemeinsam mit der HypZert Fachgruppe Logistik eine neue Studie zu der Bewertung von Amazon-Verteilzentren veröffentlicht, die bei der Bewertung dieser besonderen Art von Verteilzentren zu Rate gezogen werden kann. Für die Verteilzentren, die zwar nach einer Built-to-Suit-Lösung für Amazon errichtet werden, lassen sich Vergleiche zu anderen Logistikimmobilientypen ziehen. Die Fachgruppe trifft Aussagen über die allgemeinen Abläufe und Objektanforderungen Amazons sowie zu Baukosten, Mietzins, Drittverwendungsfähigkeit und Marktdaten. Nach Ansicht der Fachgruppe Logistik stellen die Amazon-Verteilzentren eine neue Art von Logistikimmobilie dar, die sich als Mischform aus Distributionshalle und Umschlag- bzw. Paketverteilzentrum charakterisieren. In den Verteilzentren werden Pakete sortiert und ausgeliefert. Die Auslieferfahrzeuge fahren für die Beladung in den sogenannten Canopy (Verladetunnel). Die Größe der eingeschossigen Objekte liegt zwischen 4.000 und 12.000 Quadratmeter. Die Mieten bewegen sich in einer Spanne von 10,00 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter. LIP Invest arbeitet mit der Fachgruppe Logistik seit mehreren Jahren an der Bewertung von Logistikimmobilien. Die vollständige Studie ist für Mitglieder auf der HypZert Website zugänglich.