In den letzten Jahren gab es für Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Pro Jahr gab es ca. 2 bis 4% Preisanstieg und in den letzten Jahren waren es durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie und des Niedrigzinsniveaus sogar bis zu 15%. Auch der gerade veröffentliche Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte belegt den Preisanstieg. Allerdings beruht dieser Marktbericht auf den notariell beurkundeten Verkäufen von Häusern, Wohnungen und Grundstücken aus dem letzten Jahr und zeigt damit die Marktentwicklung im Rückblick. Ganz aktuell und quasi live beobachten Immobilienexperten allerdings eine neue Entwicklung auf dem Immobilienmarkt: Erstmals seit Jahrzehnten gibt einen Preisrückgang bei Bestandsimmobilien in der Metropolregion Hamburg. Tobias Boba, Vertriebsleitung und Christian Thiem, Leitung Sachverständigenbüro bei der Sparda Immobilien GmbH beleuchten die neue Marktentwicklung und geben wichtige Tipps für Verkäufer und Käufer.

Größere, renovierungsbedürftige Immobilien sind besonders betroffen

„Wir beobachten seit Anfang des Jahres immer mehr Anzeichen für einen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt.“ so Tobias Boba. Gerade bei größeren, unrenovierten Bestandsimmobilien sinkt die Nachfrage, während das Angebot an diesen Immobilien auf dem Markt aktuell steigt. Beides wirkt sich negativ auf den Verkaufspreis aus. Der Vertriebsleiter für Bestandsimmobilien sieht vier Hauptgründe für diese Trendwende:

1. Der aktuelle Zinsschock für Käufer

Die Finanzierungssituation hat sich innerhalb weniger Wochen für viele Käufer und Banken gravierend verändert. Tobias Boba: „Bis vor kurzem konnte man bei seiner Bank eine Immobilie noch für unter 1% einem Prozent finanzieren. Jetzt liegen die Zinsen für einen Kredit meist bei über 2%. Dadurch müssen sowohl Käufer als auch Banken deutlich genauer schauen, welche Immobilie sie noch finanzieren können – und wollen.“

2. Das Thema Energie-Effizienz durch die stark gestiegen Energiekosten

„Gerade größere, renovierungsbedürftige Immobilien zum Beispiel aus den Baujahren zwischen 1950 und 1960 sind für Käufer nur schwer einschätzbar. Diese Immobilien verbrauchen viel Energie für die Beheizung der Räume. Das wird bei den stark steigenden Energiekosten zu einer wachsenden Herausforderung. Auch der bevorstehende CO²-Handel und die angespannte weltpolitische Situation leisten ihren Beitrag.“ so Christian Thiem.

3. Extrem gestiegene Preise für Baumaterialien

Ein weiterer Kostentreiber, gerade auch für Käufer von älteren Immobilien, sind die rasant steigenden Preise für Baumaterialien. Selbst wenn die Käufer eine umfangreiche Modernisierung in Kauf nehmen, müssen sie dafür aktuell immer höhere Kosten mit einkalkulieren. Der Handwerkermangel kommt noch erschwerend hinzu.

4. Die Lage einer Immobilie wird wieder deutlich wichtiger

Die alte Immobilien-Regel: Lage, Lage, Lage gewinnt wieder an Bedeutung. Je besser die Lage einer unrenovierten Bestandsimmobilie ist, desto besser lässt sie sich verkaufen. Für Bestandsimmobilien in weniger guten Lagen lässt sich mittlerweile nicht mehr pauschal sagen, dass die Verkaufspreise kontinuierlich weiter steigen werden. Christian Thiem: „Die Fantasiepreise der letzten Jahre werden deutlich weniger werden.“

Der Tipp der Sparda Immo Experten: Zinshäuser jetzt nicht zu teuer einkaufen!

Auch bei älteren Zinshäusern gibt es erstmals wieder sinkende Preise auf dem Markt. Die Gründe hierfür sind identisch mit denen oben genannten. Zusätzlich nimmt der Druck für Vermieter bei diesen Anlageimmobilien immer weiter zu – von neuen Umlageregeln für die steigenden Energiekosten, dem geplanten CO²-Handel bis zu gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Christian Thiem: „Aktuell beobachten wir ein deutlich höheres Angebot an älteren, unrenovierten Zinshäusern teilweise zu deutlich überhöhten Preise auf dem Markt. Hier sorgt eine professionelle Wertermittlung für die nötige Sicherheit, ob der Kaufpreis angemessen ist und sich das Investment auch tatsächlich rechnet. Unser Rat: Lassen Sie sich nicht zu einem übereilten Kauf bei älteren Zinshäusern drängen, sondern kalkulieren Sie lieber etwas genauer.“

Fazit: „Der Immobilienmarkt normalisiert sich gerade.“ so Tobias Boba. In Zukunft werden sich Angebot und Nachfrage wieder auf einem gesunden Level einpendeln. Um so wichtiger wird beim Verkauf ein Makler, der den Markt vor Ort hervorragend einschätzen kann und Bestandsimmobilien seriös und realistisch bewertet. Denn ein zu hoch eingeschätzter Verkaufspreis setzt oft eine Preisspirale nach unten in Gang. Tobias Boba: „Als Tochter der Sparda-Bank Hamburg e.G. sind wir seit jeher dem Genossenschaftsgedanken verpflichtet. Dazu gehören auch Ehrlichkeit und Zuverlässigkeit bei der Kaufpreisbestimmung. Nur einer der Gründe, weshalb wir bereits seit 30 Jahren zu den erfolgreichsten Maklern im ganzen Norden gehören – egal, wie sich der Immobilienmarkt in all diesen Jahren entwickelt hat und in Zukunft entwickeln wird.“