„Der Trend ins Umland und ins noch bezahlbare Grün setzt sich fort“, zieht Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, ein erstes Studienfazit. „Die seit mehreren Jahren zu beobachtenden Überlaufeffekte in die Hamburger Randlagen sowie dem Speckgürtel haben an Dynamik nochmals zugelegt.“

Aktuelle Preisentwicklung in Hamburg

Die Preise für gebrauchte Häuser in Hamburg sind seit Jahresbeginn 2021 im Schnitt um 18,5 Prozent gestiegen. Neue Häuser verteuerten sich um 15,3 Prozent. Bestandswohnungen kosten im Vergleich zum Vorjahr 11,9 Prozent mehr. Für neue Eigentumswohnungen müssen durchschnittlich 13 Prozent zusätzlich angelegt werden.

Die Preisentwicklung in den einzelnen Stadtteilen ist sehr unterschiedlich. Bestandsimmobilien in nachgefragten Innenstadtlagen und Stadtteilen im Grünen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um bis zu rund 51 Prozent. Preisdynamiken bis rund 58 Prozent wurden im Untersuchungs-zeitraum für Neubauten registriert.

Einige Details und Beispiele aus der Studie: Erwartungsgemäß sind die stadtweiten Preisdifferenzen erheblich. Die Preisspanne für Bestandshäuser liegt aktuell zwischen 3.384 €/m² in Finkenwerder und 14.482 €/m² in Harvestehude. Angebote für neue Häuser sind zwischen 3.814 €/m² (Neuenfelde) und 11.903 €/m² (Nienstedten) am Markt.

Die günstigsten Angebote für bestehende Wohnungen wurden in Marmstorf (3.946 €/m²), die teuersten in der HafenCity (12.498 €/m²) beobachtet.

Die Preisspanne für neue Wohnungen beginnt bei 4.591 €/m² (Neugraben-Fischbek) und reicht bis zu 15.821 €/m² (Rotherbaum). Grelle hierzu: „Als weiterer Stadtteil das erste Mal in der Untersuchung dabei ist der „Kleine Grasbrook“ mit Angeboten für neue Wohnungen im Bauprojekt „The Wave“.“ Diese sollen im Schnitt 12.527 €/m² kosten und 2023 bezugsfertig sein.

Aktuelle Preisentwicklung im Hamburger Umland

Die Durchschnittspreise für gebrauchte Häuser im Umland sind im Vergleich zum Vorjahr kräftig gestiegen (+ 21,2 %). Neue Häuser kosten im Mittel 19,3 Prozent mehr als noch zum Jahresbeginn 2021.

Im gleichen Zeitraum verteuerten sich Bestandswohnungen um 19,7 Prozent und Neubau-Wohnungen legten durchschnittlich um 20 Prozent zu.

Das hohe Preisniveau in der Metropole, die zunehmend bessere Anbindung im Umland an den Breitbandausbau und mehr Arbeitsmöglichkeiten im Homeoffice macht die Umlandstandorte für immer mehr Immobilieninteressierte attraktiv.

Diese Mobilität zahlt sich aus: Wer in Norderstedt oder Henstedt-Ulzburg ein bestehendes Einfamilienhaus erwirbt, kann im Vergleich zur Stadtrandlage Langenhorn bis zu 140.000 Euro durchschnittlich sparen. Im Neubau fällt die Preisdifferenz mit bis zu 218.000 Euro noch höher aus. Wer weiter in die Region ausweicht, kann Angebote ab 2.626 €/m² im schleswig-holsteinischen Umland finden.

Die erhöhte Nachfrage führt zu besonders dynamischen Preisanstiegen im Hamburger Umland.

Einige Details und Beispiele aus der Studie: Im Untersuchungszeitraum betrug die „niedrigste“ Preisdynamik für bestehende Häuser 7,4 Prozent (Trittau). Alle weiteren Umlandorte in Schleswig-Holstein verzeichneten eine Entwicklung oberhalb von 14 Prozent. Um über 25 Prozent stiegen die Preise für Bestandshäuser in 17 Umlandorten, beispielsweise im Umland von Geesthacht (37,1 %), in Lauenburg (34,2 %) und in Elmshorn (28,4 %). Bestandswohnungen verteuerten sich in 11 Orten um über 25 Prozent, darunter Kaltenkirchen (25,9 %), Bad Oldesloe (41,4 %) und Schwarzenbek (49,3 %). Trotz dieser Steigerungsraten liegen die teuersten zehn Umlandwohnorte weiterhin deutlich unter dem mittlerem Hamburger Preisniveau.

Auch die Neubaupreise für Häuser entwickelten sich dynamisch, beispielsweise in Quickborn (+30,2 %), Barsbüttel (+37,5 %) oder im Umland von Bad Oldesloe (+38,6 %). Um über 20 Prozent verteuerten sich Neubau-Wohnungen in Geesthacht, Pinneberg, Uetersen und im Umland von Ahrensburg.

Rahmenbedingungen erschweren den Eigentumserwerb

In den vergangenen Jahren konnten die Preisanstiege noch über die niedrigen Finanzierungszinsen teilweise kompensiert werden. Dieser Effekt nimmt jetzt mehr und mehr ab. Bereits der leichte Anstieg der Bauzinsen um 0,18 Prozentpunkte im Vergleich zum letzten Jahr wirkt sich aus.
Konnte Anfang 2021 zu einem Zinssatz von 1,14 Prozent* plus 3 Prozent Tilgung auf der Grundlage einer Kaltmiete von 1.260 Euro noch rund 365.000 Euro finanziert werden, fällt die damit finanzierbare Darlehens-summe Anfang 2022 mit 350.000 Euro um gut 4 Prozent niedriger aus. Experten rechnen mit weiter steigenden Zinsen in diesem Jahr.
(*Quelle Zinssätze: www.bundesbank.de, Zinsbindung über 10 Jahre, Stand Januar 2021, 1,14 % , zu Januar 2022, 1,32 %)

„Hinzu kommen die weiter steigenden Bau- und Materialkosten und nicht zuletzt die Anforderungen an den klimaschonenden Umbau des Gebäudebestands“, erläutert Grelle und fasst zusammen: „Dadurch wird sich der Kreis derjenigen, die nachhaltig die Belastungen eines Immobilienerwerbs tragen können, weiter verringern.“

Ausblick

Die Metropolregion bleibt für Grelle ein begehrter Siedlungsraum. Er geht daher von weiteren Preissteigerungen aus, gerade im Bereich der jetzt noch günstigeren Lagen. Seiner Ansicht nach werden sich Kaufinteressenten ihre Wohnträume zunehmend in bezahlbaren Randlagen erfüllen.

Neben Kaufpreis und Modernisierungskosten sind die Höhe der Kaufnebenkosten ebenfalls zu berücksichtigen. Die für 2023 angekündigte Anhebung der Grunderwerbsteuer in Hamburg könnte, so Grelle, ein Anreiz sein, Kaufabsichten in Hamburg noch in 2022 umzusetzen. Die dadurch entstehende Nachfrage beeinflusst die Preisdynamik nochmals.

Zukünftig werden im Bestand zahlreiche Bau- und Modernisierungsvorhaben umgesetzt werden müssen, damit das gesellschaftliche Klimaschutzziel 2045 erreicht werden kann. Grelle erläutert: „Neben Lage und Infrastruktur wird damit die Höhe des Investitionsaufwandes beim Kauf gebrauchter Immobilien ein entscheidender Faktor. Dadurch wird sich die Preisdynamik in diesem Segment verlangsamen.“

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2022 gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).