Leidige Begleiterscheinung bei Grundstücksgeschäften: Neben dem Dauerthema der Aufdeckung stiller Reserven gibt es folgende finanzielle Belastungen. Da sind die unvermeidlichen Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie mögliche Grunderwerbsteuerforderungen des Finanzamts. Aber diese lassen sich wenigstens bei einem Eigentümerwechsel vermeiden oder zumindest optimieren.

Wann Grunderwerbsteuer anfällt

Eigentlich fällt bei der Übertragung von Grundstücken innerhalb der Familie, also zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (von Großeltern auf Eltern, Kinder und Enkel), keine Grunderwerbsteuer an. Bei Schenkungen greift eine Steuerbefreiung. „Der Fiskus schlägt aber in dem Moment zu, wenn Übertragungen zwischen Geschwistern erfolgen, bei denen es sich um keine Schenkung handelt. Sie sind daher eine regelrechte Steuerfalle“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Cirsten Schulz in Potsdam. Denn Geschwister haben nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Darum sind unentgeltliche Übertragungen sinnvoll, etwa Tauschgeschäfte. Da ein Tausch aber generell zu einer gegenseitigen entgeltlichen Übertragung führt, ist die anfallende Grunderwerbsteuer ein weiteres Problem.

Immer wieder kommt es vor, dass Eltern ihren Kindern ein Grundstück schenken, die Kinder aber später aufgrund veränderter Umstände diese Grundstücke gern untereinander tauschen würden. Solche Deals lösen Grunderwerbsteuer aus, wie Betroffene aktuell vom Bundesfinanzhof (BFH) erfahren mussten. Der Tausch löst einen wechselseitigen Verkauf aus, bei dem der tatsächliche Grundstückswert Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist. Den Einwand der Geschwister, dass der Umweg über die Eltern zu keiner Steuerbelastung geführt hätte, ließ der BFH nicht gelten.

Steuerzahlung ist vermeidbar

In zwei Notarurkunden die Rückübertragung an die Eltern und dann die Weiterschenkung an das Kind zu vollziehen, löst das Grunderwerbsteuerproblem. Allerdings werden dafür die doppelten Gebühren beim Notar fällig. „Man muss also auf den Punkt genau rechnen, welches Vorgehen finanziell günstiger ist“, sagt Schulz.

Anders liegt der Fall, wenn noch nicht beide Kinder mit Grundstücken bedacht wurden. Hier urteilte der BFH positiv. Hat erst ein Kind seinen Bauplatz erhalten und soll das zweite Kind ebenfalls einen bekommen, lässt sich die doppelte Grunderwerbsteuer vermeiden. Wenn die Eltern dem ersten Kind einen neuen Bauplatz unter der Auflage schenken, dass es seinen alten Bauplatz, also den, der ihm ursprünglich geschenkt wurde, an die Schwester oder den Bruder übertragen muss, sieht der BFH hier einen verkürzten Leitungsweg, der keine Grunderwerbsteuer auslöst.

Entscheidend ist, dass die Eltern die Übertragung zwischen den Kindern mit einer Auflage anordnen. „Wenn beide Geschwister bereits Grundstücke bekommen haben, geht das leider nicht mehr“, erklärt Ecovis-Expertin Schulz.

Cirsten Schulz, Steuerberaterin bei Ecovis in Potsdam