Dem Logistikmarkt steht eine transformative Phase bevor. Laut BNP Paribas wurden im ersten Halbjahr 2021 4,23 Mrd. Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von 13 Prozent. Hinzu kommt ein Zuwachs an Investoren, die zuvor nicht an der Assetklasse interessiert waren. Der Anteil an internationalem Kapital stieg entsprechend um 7 auf insgesamt 47 Prozent. So wurde diesjährig bisher ein Flächenumsatz von 250.000 Quadratmetern erzielt. Die Nachfrage ist weiterhin hoch, während die Renditen jedoch im Tiefflug sind.

"Auch wenn die Aussichten auf den ersten Blick profitabel erscheinen, sprechen die derzeitigen Renditen im Rekordtief eine andere Sprache. Der Logistikmarkt scheint auf bestem Weg, das neue Sorgenkind der Immobilienwirtschaft zu werden. Es stellt sich daher die Frage, warum man bei Spitzenrenditen von ca. 3,5 Prozent in diese Assetklasse investieren sollte. Die Pandemie und wachsende Sektoren des E-Commerce und Q-Commerce sind Katalysatoren für eine kommende Neustrukturierung des Bereichs. Die Marktattraktivität bleibt gewissermaßen bestehen, denn es zeigen sich schon jetzt neue Investitionschancen, die vor allem für institutionelle Investoren von Interesse sind", sagt André Heid, Geschäftsführer der HEID Immobilien GmbH und zertifizierter Sachverständiger.

Der "CBRE Global E-Commerce Outlook 2021" bestätigt, dass der Onlinehandel in Deutschland bis 2025 über 4 Mio. Quadratmeter weitere Lager- und Logistikfläche benötigt. CBRE konkretisiert, dass ca. 100.000 Quadratmeter neue Distributionsfläche für jede zusätzliche Milliarde Euro an E-Commerce-Umsatz hinzukommen muss. Der Bedarf an produktionsnahen und kleineren Logistikimmobilien in urbanen Umgebungen steigt. Allerdings herrscht eine Angebotsknappheit von modernen Flächen. Die Realisierung zeitgemäßer Neuentwicklungen sowie die Umnutzung bestehender Objekte ist weiterhin kompliziert und zeitintensiv.

André Heid: "Derzeit setzen viele Investoren auf eine ,Buy and Hold‘-Strategie, da ein Angebotsanstieg auf sich warten lässt. Das treibt Mietpreise in die Höhe, was wiederum attraktiv für institutionelle Anleger ist. Auch Objekte in B- und C-Städten sind durch den Flächenmangel rund um die lukrativen Metropolregionen wirtschaftlich geworden. Mit Blick auf die digitalen Handelssektoren kann ein stetiger Cashflow im Logistiksegment beobachtet werden. Kleinere und spezialisierte Immobilien auf der letzten Meile sind besonders interessante Investitionsmöglichkeiten."

Die Nachfrage nach zentrumsnahen und kleineren Immobilien wird zunehmend größer. Sogenannte "Big Box"-Immobilien werden langfristig aufgrund makroökonomischer Aspekte wie Wirtschaftswachstum und Handelsvolumen attraktiv bleiben, auch wenn sie derzeit schwache Renditen vorweisen. Teilsegmente wie die urbane und "letzte Meile"-Logistik bieten nun zusätzliche Investitionschancen durch Wachstum von Mieten und Grundstückswerten. Laut aktuellen Zahlen von Savills IM sollten Investoren Strategien in den Core-Plus- und Value-Add-Segmenten entwickeln. Dabei nennen sie das Mietwachstum, die Auswahl der Objekte und die Nachhaltigkeit der Erträge als wichtigste Faktoren, die es zu berücksichtigen gibt. Nach neuesten Einschätzungen wird bis 2025 mit einem Nachfragevolumen von 21 Mio. Quadratmetern Logistikfläche gerechnet.

Durch den Mangel an Logistikimmobilien mit entsprechenden ESG-Merkmalen und die Neuausrichtung der Logistik zu einer verbraucherorientierten Supply Chain entstehen Herausforderungen, für die es noch Lösungsansätze zu finden gilt. "Es benötigt Innovationen für Probleme wie Lärmbelästigung und Verkehrsinfarkte durch vermehrten Handelsverkehr in Innenstädten. Die Schwierigkeit liegt darin, klimaneutral, verbraucherorientiert und wirtschaftlich zu bleiben. Bauen statt Kaufen könnte notwendig werden", so André Heid.