Wer sich als Kapitalanleger gerne von seiner Immobilie trennen möchte, sollte die Regeln zur Spekulationsfrist penibel beachten. Für die Berechnung der 10–Jahres–Frist  ist alleine das Datum des notariellen Kaufvertrages maßgeblich.

Das beschieden die Richter am Bundesfinanzhof in München  einem Immobilienverkäufer. Er hatte darauf gehofft, dass zur Berechnung der spekulationsfrist die Genehmigung des Kaufvertrages wesentlich ist.

Die veräußerte Wohnung lag nämlich in einem Sanierungsgebiet. Deshalb benötigt der Immobilienverkäufer die Genehmigung der örtlich zuständigen Behörde. Hätte diese die Genehmigung versagt, wäre der Verkauf nicht zu Stande gekommen.

Seine offenbar zu spitzfindige Argumentation: da die Genehmigung erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist erteilt wurde, unterliegt der Immobilienverkauf nicht der Spekulationssteuer.

Dem folgte der Bundesfinanzhof nicht. Für die Berechnung der Spekulationsfrist komme es alleine auf das Datum des notariellen Kaufvertrages an.

Thomas Siedler, Immobilienexperte beim Immobilienbüro Feldt Düsseldorf, ergänzt: „Ähnlich gelagert dürften die Fälle sein, in denen der Kaufvertrag generell von der Genehmigung der Gemeinde oder der Wohnungsverwaltung abhängig ist.“

Wegen der Geltung des § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) muss der Immobilienverkäufer nun den Ertrag aus dem Verkauf der Wohnung versteuern.

Steuerminderung durch Schenkung der Immobilie ist kein Missbrauch

In einem anderen Fall urteilte der Bundesfinanzhof zu Gunsten der Steuerpflichtigen. Diese wollte bereits nach einem Jahr ein Grundstück mit Gewinn verkaufen.

Damit die fällige Spekulationsteuer geringer ausfällt, verschenkte Sie die Immobilie an die beiden Kinder.

Diese mussten zwar auch die so genannte Spekulationssteuer nach dem Immobilienverkauf  bezahlen. Diese fiel aber niedriger aus, weil sich der Spekulationsgewinn jetzt auf zwei Steuerpflichtige verteilt, die zudem noch ein geringeres Einkommen haben.

Das Finanzamt betrachtete diese Steuergestaltung zunächst als Missbrauch und wollte die ursprüngliche Immobilienbesitzerin zur Kasse bitten.

Dem widersprachen die Richter in München, Das Einkommensteuergesetz lege ausdrücklich fesz,  Spekulationsgewinne bei dem Steuerpflichtigen zu versteuern, bei dem sie durch den Verkauf tatsächlich angefallen sind.

Nicht nur mit der Einkommensteuer kalkulieren

Der Steuertrick funktioniert natürlich nur, wenn die gesparte Spekulationssteuer geringer ist als die Schenkungssteuer. Bei der Schenkungssteuer können Kinder alle zehn Jahre mit einem Freibetrag von aktuell 400.000 € rechnen. "Bei immobilienverkäufen ist es oft gefährlich, sich nur auf Einen Aspekt zu fokussieren. Man muss ein 360° Blick entwickeln," so der studierte Steuerrechtler, Diplom-Finanzwirt und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung..

Viele Bedingungen für Immobilienverkäufer haben sich geändert

„Unsere Immobilienverkäufer sind sehr froh, dass wir uns auch bei diesen sehr detaillierten Fragen des Verkaufes gut auskennen,“ berichtet der Diplom-Finanzwirt Thomas Siedler. „ mit einigen gezielten Fragen können wir unsere Immobilienverkäufer vor großem Schaden bewahren.“

Seit dem Kauf der Immobilie vor einigen Jahren haben sich die rechtlichen, die steuerlichen und die banktechnischen Bedingungen Für ein Immobilienverkauf grundlegend gewandelt.

Die Grundzüge der Spekulationssteuer hat der  Immobilienexperte aus Düsseldorf in einem informativen Video zusammengestellt.