Der Energieausweis ist ein Dokument, das den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes wiedergibt. Die Vorschriften für den Energieausweis wurden erstmals in der Energiesparverordnung (EnEV) festgelegt und 2020 durch die Überführung der EnEV in das GEG erneuert und verschärft. Nach einer Übergangsfrist gelten ab Mai 2021 die neuen Regelungen. Die Änderungen beim Energieausweis betreffen zum einen Angaben zum Gebäude selbst. Zum anderen wurden die Vorschriften zur Erstellung und zur Vorlage des Energieausweises verschärft. Relevant sind die Änderungen auch für 10 Jahre alte Energieausweise, denn nach Ablauf von zehn Jahren verlieren diese ihre Gültigkeit.

Mehr Transparenz durch den neuen Energieausweis

Der Energieausweis dient dazu, Käufer, Mieter oder Pächter über den erwartbaren Energieverbrauch eines Gebäudes zu informieren. Alle Personen, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten, sind dazu verpflichtet, beim Besichtigungstermin einen Energieausweis vorzulegen, der auch oft als Energiepass bezeichnet wird. Bei Vertragsabschluss erhalten Käufer, Mieter oder Pächter diesen dann im Original oder als Kopie. Da Energieausweise generell nur zehn Jahre gültig sind, müssen alte Energieausweise erneuert werden. Beim Erstellen eines neuen Energieausweises sollte darauf geachtet werden, dass dieser den Vorschriften des GEG entspricht.

Neue Vorgaben für den Energieausweis

Der Energieausweis nach GEG beinhaltet Informationen zur Energieeffizienz der eingesetzten Anlagentechnik, zu Treibhausgas-Emissionen sowie zum baulichen Wärmeschutz der Gebäudehülle. Die Vorlage des Energieausweises bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf von Immobilien gilt künftig auch für Makler. Auch in Immobilieninseraten muss darauf hingewiesen werden. Neben dieser neuen Vorschrift wurden auch die Inhalte des Energieausweises erweitert. Neu hinzugekommen sind:

• Angaben zum jährlichen Ausstoß von Treibhausgasen (in Kilogramm), die durch das Heizen, Belüften und Kühlen des Hauses sowie die Warmwasseraufbereitung verursacht werden.
• Auskünfte über Sanierungsstand (Inspektionstermine) und Modernisierungsempfehlungen (beispielsweise Dämmung von Heizleitungen, Einbau von Thermostatventilen)
• Effizienzklassen von A+ bis H, die angeben, wie es um den Energieverbrauch des Hauses bestellt ist: Die Klassen A+ bis B entsprechen dem heute möglichen Neubaustandard. Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe ist, desto höher ist der Energieverbrauch.

Achtung: Neben Lage, Größe und Ausstattung spielt der energetische Zustand einer Immobilie eine immer wichtigere Rolle. In Inseraten kann neben der Effizienzklasse auch der Endenergieverbrauch angegeben werden, eine Kennzahl, die ebenfalls im Energieausweis dokumentiert ist. Beide Kennzahlen beruhen auf bisherigen Verbräuchen und sind vom individuellen Bedarf abhängig. Sie sagen nichts über die zukünftigen Heizkosten aus, sondern dienen der Orientierung.

Berechnungsverfahren des Energieausweises – verbrauchs- oder bedarfsorientiert

Beim Ermitteln des energetischen Zustandes kann der Eigentümer zwischen zwei Verfahrensweisen entscheiden: Der Energiebedarfsausweis basiert auf der eingesetzten Heiztechnik und dem baulichen Zustand des Hauses, der Energieverbrauchsausweis auf dem durchschnittlichen Heizenergieverbrauch der letzten drei Jahre. Ein Energiebedarfsausweis ist aussagekräftiger und zum Ermitteln von Einsparpotenzialen besser geeignet.

Erstellung eines neuen Energieausweises

Ein neuer Energieausweis wird erforderlich, wenn eine Immobilie aufgrund einer umfangreichen Modernisierung nach GEG neu berechnet wird sowie beim Neubau. Laut GEG dürfen Energieberater oder Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen, wie beispielsweise viele Architekten oder Ingenieure, den Nachweis über den energetischen Zustand eines Gebäudes erbringen. Die Liste der Energie-Effizienz-Experten (EEE) für Förderproramme des Bundes hilft bei der Orientierung. Bei allen Daten, die Eigentümer zur Verfügung stellen, tragen diese die Verantwortung für die Richtigkeit. Sie sollten damit sorgfältig umgehen, denn bei falschen Angaben können sie haftbar gemacht werden.

Tipp: Der Energieausweis gibt den energetischen Zustand von Gebäuden wieder. Er verpflichtet nicht, die Energiebilanz zu verbessen. Bei einem hohen Energiebedarf lohnt es sich allerdings, durch eine staatlich geförderte energetische Sanierung den energetischen Zustand zu optimieren. Es empfiehlt sich außerdem, die Ausstellung des Energieausweises mit einer Energieberatung zu verknüpfen, aus der am Ende ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hervorgeht. Die Beratung wird mit bis zu 80 Prozent gefördert und kostet am Ende wenige hundert Euro. Für jede Sanierungsmaßnahme, die aus dem iSFP hervorgeht, gibt es einen Zusatzbonus von fünf Prozent der Kosten. So macht sich die Energieberatung schnell bezahlt, außerdem sorgt sie für eine fachlich einwandfreie Sanierung. Und das schlägt sich dann auch in den Bewertungen im Energieausweis nieder, die eine immer wichtigere Rolle beim Hausverkauf spielen.