Der Deutsche Mieterbund fordert die ersatzlose Streichung der zum Teil willkürlich erscheinenden Ausnahmen der Umwandlungsbeschränkung. Insbesondere die neu geschaffene Ausnahmeregelung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für den Eigentümer wirft die Frage auf, ob der Gesetzgeber ernsthaft an einer Beschränkung der in Ballungszentren häufig vorkommenden Umwandlungspraxis interessiert ist. Zudem läuft die vorgesehene Ausnahmeregelung, wonach bei geplanter Veräußerung an zwei Drittel der Mieter eine Umwandlung zu erteilen ist, vor dem Hintergrund der enorm gestiegenen Kaufpreise für Wohneigentum völlig ins Leere und schafft unnötige Umgehungsmöglichkeiten des kommunalen Genehmigungsvorbehalts.

Weitere notwendige Nachbesserungen betreffen die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Kommunen brauchen ein preislimitiertes Vorkaufsrecht ausschließlich zum Verkehrswert oder zum Ertragswert bei sozialer Nutzung für Immobilien und Grundstücke, da sie die explodierenden Bodenpreise nicht finanzieren können. In den Metropolen sind die Baulandpreise seit 2010 förmlich explodiert, mit enormen Steigerungsraten von 136 Prozent in Hamburg und bis zu 450 Prozent in Berlin. „Kommunen brauchen daher ein preislimitiertes Vorkaufsrecht für Immobilien und Grundstücke, welches sich am spekulationsbereinigten Verkehrswert orientiert, da sie die explodierenden Bodenpreise nicht finanzieren können. Zudem muss das Vorkaufsrecht auch Anwendung bei Verkäufen von Immobilienanteilen mittels sogenannter Share Deals finden“, erklärt Siebenkotten.

Problematisch ist, dass das erweiterte Vorkaufsrecht, der Umwandlungsvorbehalt und die Baugebote nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten sollen. Welche Wohnungsmärkte unter diese Kategorie fallen ist kontinuierlicher Gegenstand politischer Entscheidungen und führt daher zu Unsicherheit bei den betroffenen Mietern und Eigentümern. „Eine ersatzlose Streichung dieser Gebietseinschränkung würde die Wirkung der Maßnahmen und die Planungssicherheit für alle Beteiligten erhöhen“, kommentiert Siebenkotten.