„Lässt man diesen Sondereffekt außen vor, zeigt sich, dass aktuell sogar ein besseres Resultat zu verzeichnen war, das 26 % über dem um die Großanmietung bereinigten Wert des Vorjahres liegt. Dass sich der Münchener Markt auch im schwierigen Jahr 2020 gut geschlagen hat, wird außerdem dadurch belegt, dass sich das Ergebnis auf dem gleichen Niveau bewegt wie 2018“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies ist umso bemerkenswerter, da München nicht nur – wie alle anderen Standorte auch – einen quasi Nachfragestopp während des ersten Lockdowns verkraften musste, sondern in besonders starkem Maße auch von den strukturellen Veränderungen und schwachen Geschäftszahlen im Automotive-Sektor betroffen ist. Der hieraus resultierende Nachfragerückgang wurde aber durch andere Branchen kompensiert.

Dass bestimmte Bereiche des Handels, allen voran der Lebensmittelhandel und der E-Commerce, zu den Gewinnern der Corona-Krise gehören, spiegelt sich auch in der Nachfrage wider. Mit einem Umsatzanteil von 31 % haben sich Handelsunternehmen an die Spitze aller Branchengruppen gesetzt und den langjährigen Schnitt übertroffen. Auf Rang zwei folgen Logistikdienstleister, die knapp 29 % zum Ergebnis beisteuern und ebenfalls wesentlich stärker beteiligt sind als üblich. Demgegenüber mussten die in München traditionell überproportional starken Produktionsunternehmen erwartungsgemäß Einbußen hinnehmen. Mit einem Beitrag von knapp einem Viertel bleiben sie spürbar hinter ihren sonst üblichen Werten zurück. 

Gutes Ergebnis trotz fehlender Großabschlüsse

Bemerkenswert ist insbesondere, dass der relativ hohe Flächenumsatz ohne einen einzigen Großabschluss über 20.000 m² erzielt werden konnte. Erst zum zweiten Mal in den letzten zehn Jahren trägt diese Größenklasse nichts zum Umsatz bei. Demzufolge konnten nahezu alle kleineren Klassen ihre Anteile deutlich ausbauen. Wie lebhaft die Nachfrage sich in der Breite gestaltete, unterstreicht die Tatsache, dass die kleinen und mittleren Verträge auch absolut signifikant zulegen konnten. Vergleich man nur die Abschlüsse bis 12.000 m², liegt der Flächenumsatz sogar stolze 42 % über dem Vorjahreswert. Dies ist ein Beleg dafür, dass deutlich mehr Umsatz möglich wäre, wenn im großflächigen Segment ein größeres Angebot verfügbar wäre.  

Die Höchstmiete notiert weiterhin bei 7,00 €/m² und auch die Durchschnittsmiete liegt unverändert bei 6,10 €/m². Damit zeigten sich die Mieten im Jahr 2020 zwar stabil, ein leichter Anstieg erscheint aus heutiger Sicht allerdings nur noch eine Frage der Zeit. Ausschlaggebend hierfür ist das nach wie vor viel zu geringe Angebot. Diese Situation spitzt sich weiter zu, da immer mehr Handels- und E-Commerce-Unternehmen auf einen möglichst stadtnahen Standort angewiesen sind. Dieser Bedarf kann aufgrund einer häufig restriktiven Haltung vieler Kommunen gegenüber Logistik nicht gedeckt werden. In der Konsequenz steigt der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Angebote weiter an, was sich zukünftig in der Mietpreisentwicklung widerspiegeln dürfte.

Perspektiven

„Auch für 2021 ist von einer weiterhin hohen und breit gefächerten Nachfrage auszugehen. Neben dem starken Umsatztreiber E-Commerce dürfte die absehbare gesamtwirtschaftliche Erholung auch die Nachfrage aus der Industrie wieder etwas anziehen lassen. Hinzu kommen Umstrukturierungsprozesse, z. B. im Bereich der E-Mobilität, für die ebenfalls neue Produktionskapazitäten und damit auch Flächen benötigt werden. Eine spürbare Entspannung des Angebotsengpasses gerade im großflächigen Marktsegment zeichnet sich aber nicht ab, was einerseits vermutlich zu steigenden Mieten führen wird, andererseits den Trend in immer peripherere Standorte auszuweichen weiter stärken dürfte“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.