Nach Angaben von Colliers International wurden im Jahr 2020 Hotelimmobilien im Wert von knapp über 2 Milliarden Euro gehandelt. Das Transaktionsvolumen liegt damit fast 60 Prozent unter dem überaus starken Ergebnis aus dem Vorjahr. Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen 2020 lag damit bei knapp 3 Prozent, ein deutlicher Rückgang gegenüber den 7 Prozent im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen lag mit diesem Ergebnis ungefähr ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt. 

Nach einem soliden Start in den Monaten Januar bis März, in dem bereits circa die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens des Jahres umgesetzt wurde, ist der Hoteltransaktionsmarkt aufgrund der Covid-19-Pandemie nahezu zum Erliegen gekommen. Die zaghafte Erholung im dritten Quartal hat sich nicht verstetigt und eine Jahresendrallye, wie noch im Vorjahr, blieb angesichts der angespannten Situation auf dem Hotelmarkt und dem Beginn der zweiten, heftigeren Infektionswelle aus. 

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers International: „Die Assetklasse Hotel wurde durch die Pandemie und die damit verbundenen Restriktionen sehr hart getroffen. Die finanzielle Lage bei Hotelbetreibern ist sehr angespannt, und man ist auf finanzielle Hilfen angewiesen, welche jedoch nur zögerlich ankommen. Dennoch gibt es weiterhin gute Nachfrage für Core-Objekte, welche langfristige Investitionssicherheit bieten, und das Preisniveau ist hier relativ stabil. Das Marktumfeld für andere Risikoklassen ist deutlich schwieriger, wenngleich auch hier eine Vielzahl Investoren auf der Suche nach geeigneten Objekten sind. Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis Ende Januar hat bisher eine größere Insolvenzwelle verhindert, dennoch erwarten wir in 2021 vermehrt Geschäftsaufgaben, vor allem in der Privathotellerie.“

Nachdem im ersten Quartal die TLG Übernahme von Aroundtown abgeschlossen wurde, gab es im weiteren Jahresverlauf fast ausschließlich Direktinvestments in Hotelimmobilien und fast keine Unternehmensübernahmen. Hotels wurden vermehrt als Teil von Portfolien gehandelt. Mit fast 38 Prozent Portfolioanteil wurde der zweite signifikante Anstieg in Folge registriert, nach 27 Prozent 2019 und 16 Prozent 2018. 

Die größte Einzeltransaktion des Jahres war der Verkauf des nhow Berlin durch den Jesta Capital Trust an die Eastern Property Holdings. Ein Dutzend weiterer Objekte knackte ebenfalls die 50 Millionen Euro-Marke. Nachdem im zweiten und dritten Quartal jeweils nur eine Handvoll Transaktionen registriert wurde, wurden im Schlussquartal wieder deutlich mehr Transaktionen abgeschlossen, wenn auch vor allem im Preissegment unter 50 Millionen Euro.

„Insbesondere im aktuellen Marktumfeld sind Umnutzungen wieder auf der Tagesordnung. Vor allem beobachten wir Umnutzungen von Hotelobjekten in Büroflächen und Wohnen, aber auch Healthcare und Mixed-Use sind möglich. Hier bieten sich bei guter Marktkenntnis vielfältige Chancen“, analysiert Schappner. 

Zurückhaltung internationaler Investoren nicht erkennbar

Wie in den letzten Jahren liegt der Anteil nationaler Investoren am Transaktionsvolumen bei knapp 60 Prozent. Damit bestätigt sich, dass vor allem nationale Akteure in diese Assetklasse investieren. Gleichzeitig bedeutet es aber auch, dass internationales Kapital, trotz Pandemie und den damit verbundenen Einschränkungen, weiter kontinuierlich in deutsche Hotelobjekte fließt. Gemessen am Transaktionsvolumen zeigen sich internationale Investoren mit nur knapp 18 Prozent sehr verhalten auf Verkäuferseite. 82 Prozent des gehandelten Volumens wurde hingegen von deutschen Investoren veräußert. Das ist ein Anstieg um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Immobilien AGs waren aktivste Käufer

Mit einem Anteil von etwas über 23 Prozent waren Immobilien AGs im Jahr 2020 die aktivste Käufergruppe. Verglichen mit dem Stand zum Vorquartal ist das ein moderater Rückgang um 5 Prozent. Im Vorjahresvergleich ist es aber immer noch eine deutliche Steigerung um acht Prozentpunkte. Mit 18 Prozent folgen Vermögensverwalter, die im Jahr zuvor mit 27 Prozent deutlich aktiver waren.

Offene Immobilien- / Spezialfonds, die 2019 mit knapp einem Drittel Anteil am Transaktionsvolumen die aktivste Käufergruppe war, fallen 2020 auf 13 Prozent. Bemerkenswert ist auch die größere Aktivität von Entwicklern. Kauften diese im vorletzten Jahr nur für knapp 1 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, waren es 2020 über 10 Prozent. Ein Grund dafür ist, dass Projektentwickler Objekte mit dem Ziel einer Umnutzung ankaufen und diese realisieren.

Projektentwickler sehr präsent auf Verkäuferseite

Im letzten Jahr verkauften Projektentwickler für über 1,6 Milliarden Euro Produkte, damit klettert ihr Anteil auf fast 36 Prozent und liegt leicht über dem Vorjahreswert. Wie schon in den letzten Jahren, vereinigen die Projektentwickler den höchsten Marktanteil auf sich. Dahinter folgen die Immobilien AGs mit 18 Prozent. Der hohe Anteil der Immobilien AGs ist mit der TLG Übernahme durch Aroundtown zu erklären. Private Investoren bzw. Family Offices verkauften im abgelaufenen Jahr die zweitmeisten Objekte. Aufgrund niedriger Volumina kommen sie damit auf einen Marktanteil in Höhe von 14 Prozent.

Boarding Houses gewinnen Marktanteile, Hotels der 3- und 4-Sterne Kategorie bleiben an der Spitze

Boarding Houses konnten im Vergleich zum Vorjahr nicht nur ihren Anteil am gesamten Hoteltransaktionsvolumen um über 5 Prozent auf mehr als 8 Prozent steigern, sondern auch in absoluten Zahlen auf 166 Millionen Euro zulegen. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung um 28 Prozent. Dazu Schappner: „Boarding Houses sind mit 50 bis 60 Prozent Auslastung bisher gut durch die Krise gekommen. Aufgrund der relativen Krisenresistenz steigt die Beliebtheit dieser Hotelkategorie bei Investoren an.“ Weiterhin meistgehandelte Kategorie ist die der 4-Sterne Hotels, mit einem Anteil von 56 Prozent. Dahinter folgen mit 33 Prozent 3-Sterne Häuser. 5-Sterne Häuser wurden 2020 fast gar nicht gehandelt und auch im Budgetbereich wurden nur wenige kleinvolumige Transaktionen registriert. 

Core-Objekte am gefragtesten, Renditen konstant

Mit einem Volumen von über 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise einem Marktanteil von 58 Prozent wurde die Risikoklasse Core 2020 am häufigsten gehandelt und ist damit, wenig überraschend, die bei Investoren beliebteste Risikoklasse. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies aber einen Rückgang von 9 Prozentpunkten. Core Plus ist mit 32 Prozent die zweitbeliebteste Risikoklasse 2020 gewesen. Hier ging es bei einem Marktanteil 5 Prozentpunkte auf jetzt 32 Prozent hoch. Value-Add Transaktionen gab es nur vereinzelt, der Anteil am Transaktionsvolumen liegt dementsprechend nur bei knapp 6 Prozent. „Während Core-Produkte gut nachgefragt sind, ist das Angebot derzeit sehr gering. Core Plus-Objekte sind für Investoren in der aktuellen Marktsituation, insbesondere der durch die angespannte Situation bei Hotelbetreibern, deutlich riskanter, da hierfür ein gutes Marktverständnis gefordert ist. Value-Add-Produkte sehen wir nur wenig am Markt. Oft werden sie nicht als solche gehandelt, sondern im Vorfeld zu Core oder Core Plus entwickelt“, führt Schappner aus.

Grundsätzlich sind Investoren vorsichtiger geworden. 2020 wurden circa 26 Prozent der Transaktionen als Forward Deal abgeschlossen, das ist ein moderater Rückgang verglichen mit dem Vorjahr, als noch um die 30 Prozent registriert wurden. Die Rendite auf Hotelinvestitionen bleibt weiterhin stabil. Am unteren Ende in München beträgt diese nach wie vor 3,70 Prozent und am oberen Ende in Berlin 4,40 Prozent. Für Deutschland beläuft sich die Rendite ebenfalls unverändert auf durchschnittlich rund 4,00 Prozent.

Ausblick: 2021 erneut schwieriges Jahr für die Hotellerie zu erwarten

Im Angesicht der anhaltenden Pandemie und den in Kraft bleibenden Infektionsschutzmaßnahmen zeichnet sich schon jetzt ein schwieriges Jahr 2021 für die Hotellerie ab. Besonders Konferenzhotels leiden, während Urlaubshotels außerhalb der Ballungszentren auf ein solides Geschäft im Sommer hoffen können. 

„Auf Betreiberseite erwarten wir eine anhaltende Marktbereinigung. Dabei beobachten wir, dass Hotelketten, besonders im Budgetbereich, besser durch die Krise kommen. Betreiber von Hotels im unteren Preissegment halten an ihren Expansionsstrategien fest. Core-Objekte in guten Lagen bleiben ein attraktives Investment, gleiches gilt für Objekte mit Umnutzungspotenzial, auch hier bieten sich Chancen“, führt Schappner aus und ergänzt: „Eine Rückkehr des Marktes zum Vorkrisenniveau erwarten wir frühestens 2023. Die Erholung der Märkte wird von innen nach außen und von unten nach oben stattfinden. Das heißt, Hotellerie im Stadtzentrum wird sich zügiger erholen als in der Peripherie, und die Konsumentennachfrage nach preisgünstigen Übernachtungen zieht ehr an, als die in höherpreisigen Unterkünften.“