– Düsseldorfer Stadtgebiet im Gesamtjahr 2020 bei 3,22 Milliarden Euro Transaktionsvolumen (plus 9 Prozent zum 5-Jahres-Durschnitt)

– Zusätzlich knapp 400 Millionen Euro Transaktionsvolumen im Düsseldorfer Umland registriert

– Nachfrage nach Büroimmobilien ungebrochen hoch (83 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen) 

– Weitere Renditekompression im Spitzensegment für Büroimmobilien

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf wurden nach Angaben von Colliers International im Gesamtjahr 2020 Immobilien und Grundstücke im Wert von 3,22 Milliarden Euro gehandelt. Das Rekordergebnis des Vorjahres wurde erwartungsgemäß um 16 Prozent verfehlt. Jedoch wurde der 5-Jahres-Durchschnitt um 9 Prozent übertroffen. Zusätzlich knapp 400 Millionen Euro wurden im Düsseldorfer Umland registriert, so dass die Region Düsseldorf ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 3,6 Milliarden Euro erzielt.

Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers International in Nordrhein-Westfalen: „Der Düsseldorfer Investmentmarkt zeigte sich insbesondere im Schlussquartal des Jahres sehr stark und konnte mit dem Jahresergebnis trotz der Corona-bedingten Einschränkungen zum dritten Mal in Folge die 3 Milliarden-Euro-Marke übertreffen. Zahlreiche erst im Spätsommer beziehungsweise Herbst begonnene Transaktionen leisteten ihren Beitrag zu diesem Transaktionsvolumen auf sehr hohem Niveau.“ 

Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers International, ergänzt: „Insbesondere bleibt die Nachfrage im Core-Segment für Büroimmobilien ungebrochen hoch und führte zum Jahresende dazu, dass die Spitzenrenditen in der Landeshauptstadt zunehmend unter Druck geraten und bereits um 10 Basispunkte nachgegeben haben.“

Büroimmobilien bleiben trotz der Homeoffice-Debatte weiter hoch in der Anlegergunst, wie sich eindrucksvoll bei der Analyse des Transaktionsvolumens nach Assetklassen zeigt. In gewohnter Weise nahmen Büroimmobilien mit einem Anteil von 83 Prozent (knapp 2,7 Milliarden Euro) am Transaktionsvolumen die Spitzenposition ein, gefolgt von zahlreichen Grundstückstransaktionen (10 Prozent, 320 Millionen Euro) für zukünftige Projekt- und Quartiersentwicklungen. Diese Entwicklungen – größtenteils Quartiere mit Mischnutzungscharakter in sehr guten Lagen – werden mittelfristig einen maßgeblichen Anteil zum Transaktionsvolumen beisteuern, der sich mittlerweile auf mehr als eine Milliarde Euro beziffern lässt, verteilt auf die kommenden Jahre. Das restliche Transaktionsvolumen ist in erster Linie den Bereichen Hotel- und Einzelhandelsimmobilien zuzuordnen.

Als räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens aller Assetklassen im Gesamtjahr ist der Teilmarkt Innenstadt mit etwas mehr als 700 Millionen Euro Transaktionsvolumen zu nennen. Auf den weiteren Rängen folgen die drei Teilmärkte Düsseldorf-Nord, Central Business District (CBD) und Hafen mit jeweils um 500 Millionen Euro Transaktionsvolumen.

Das Branchenbild der Investoren auf Käuferseite präsentierte sich im Jahresverlauf sehr diversifiziert, was die Attraktivität der Landeshauptstadt für zahlreiche Investorengruppen verdeutlicht. Dabei ist den Offenen Immobilien- / Spezialfonds mit rund 760 Millionen Euro (24 Prozent) das höchste Transaktionsvolumen zuzuschreiben, maßgeblich beeinflusst durch das im Herbst gesignte Medicus-Büroportfolio, das von Hines an Union Investment überging und vier Immobilien im Düsseldorfer CBD beinhaltete. Dahinter folgen recht nah beieinander die Käufergruppen Versicherungen sowie Projektentwickler / Bauträger mit einem jeweiligen Anteil am Transaktionsvolumen von rund 18 Prozent. Den Projektentwicklern ist dabei mit 20 Transaktionen die höchste Anzahl von Deals zuzuschreiben. Auf der Verkäuferseite dominierten die Projektentwickler erwartungsgemäß das Marktgeschehen mit etwas mehr als 800 Millionen Euro Transaktionsvolumen, gefolgt von Immobilien AGs mit knapp 680 Millionen Euro. 

In Summe entfiel knapp ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Portfolio-Deals. Dazu zählt neben dem Medicus-Portfolio auch das Selection-Portfolio, das von AEW an Tristan veräußert wurde. Insgesamt entfiel rund ein Viertel des Transaktionsvolumens auf internationale Käufer. Damit wurde der Vorjahreswert bestätigt. In den Jahren zuvor lag der Anteil der internationalen Investoren jeweils merklich höher im Bereich zwischen 40 und 55 Prozent. Auf der Verkäuferseite zeigte sich für internationale Marktakteure ein leicht höherer Anteil von 30 Prozent am Transaktionsvolumen.

Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte in den besten Lagen der Landeshauptstadt haben im Vergleich zum Vorjahr um 10 Basispunkte nachgegeben auf nun 3,2 Prozent. Insbesondere zum Ende des abgelaufenen Jahres zeigten einige Transaktionen in den zentralen Teilmärkten CBD und Innenstadt den derzeitigen Druck auf die Spitzenrenditen. Aber auch die Renditen in den Top B-Lagen in den gefragten Teilmärkten Kennedydamm und Hafen, werden sich nach heutiger Einschätzung in den kommenden Quartalen nur unwesentlich verändern. Denn die Verfügbarkeit von neuen Produkten wird in nächster Zeit weiterhin limitiert sein, so dass sich die aktiven Investoren auf wenige verfügbare Assets konzentrieren müssen. Dagegen ist für Value Add-Produkte von leicht steigenden Renditen auszugehen.

„Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat sich vor dem Hintergrund der Corona-bedingten Einschränkungen sehr robust präsentiert und im Gesamtjahr 2020 ein sehr gutes Transaktionsvolumen erreicht, mit dem zur Jahresmitte noch nicht zu rechnen gewesen ist. Das anziehende Neugeschäft, jedoch nur mit einer limitierten Anzahl von großvolumigen Deals, wird auch im laufenden Jahr 2021 für die Fortsetzung des dynamischen Marktgeschehens sorgen. Vor diesem Hintergrund könnte das Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Düsseldorf in 2021 den 10-Jahres-Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, der bei gut 2,3 Milliarden Euro liegt, um rund 10 bis 20 Prozent übertreffen“, resümiert Maximilian Brauwers, Teamleader Capital Markets Düsseldorf bei Colliers International.