– Discounter werden zu Vollsortimentern: Ladengestaltung, Frischeprodukte sowie Markenartikel gewinnen an Bedeutung

– Discounter verlieren im Lockdown Umsatzanteile an Vollsortimenter 

– Durchschnittliche Verkaufsfläche wächst weiter, Flächenproduktivität steigt

– Regionen differenzieren sich bei Mietpreisen immer mehr aus

Während sich der Markt für Lebensmittel-Voll­sortimenter durch den Verkauf der SB-Warenhauskette real erneut im Umbruch befindet, ist die Handelslandschaft bei den Lebensmitteldiscountern durch große Stabilität gekennzeichnet. Bedingt durch die Preissensibilität der deutschen Kunden fahren die fünf großen Wettbewerber Aldi, Lidl, Netto, Norma und Penny stabile Umsätze ein. Aufgrund dieser Stabilität erfreuen sich Discounter bei Investoren nach wie vor hoher Beliebtheit, da in einem durch weiter sinkende Renditen geprägten Investmentumfeld diese noch vergleichsweise hohe Renditen bieten. Das ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation-Untersuchung „Trendreport Lebensmitteldiscounter 2020“, die zum fünften Mal veröffentlicht wird.

Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unsere Neuauflage bietet neben der Fortführung von Zeitreihen u.a. zur Entwicklung des Vermietungs- und Investmentmarkt auch die aktuellen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Lebensmitteldiscounter. Während durch den Lockdown im stationären Handel, insbesondere im Textilbereich, zahlreiche Händler ums Überleben kämpfen, hat der Lebensmitteleinzelhandel die Krise bislang unbeschadet überstanden.“

Trotz der Preissensibilität der Kunden gewinnen auch bei Discountern die Themen Ladengestaltung, Frischeprodukte sowie Markenartikel zunehmend an Bedeutung und führen dazu, dass die Unterschiede zwischen Lebensmittel-Vollsortimentern und Discountern geringer werden. Borutta: „Aldi, Lidl & Co. haben sich längst vom Prinzip des spartanischen Hard-Discounters verabschiedet und machen damit Platz für neue Konzepte. Discounter werden immer mehr zu Vollsortimentern.“ 

Rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes im deutschen Lebensmittel-Einzelhandel entfiel in 2019 auf Discounter, die damit die stärkste Vertriebsform im stationären Handel vor Supermärkten / Verbrauchermärkten mit rund 41 Prozent und SB-Warenhäusern mit rund 11 Prozent waren. Im langfristigen Vergleich zeigt sich allerdings deutlich, dass die Discounter dennoch im starken Wettbewerb mit Vollsortimentern stehen. So ging der Umsatzanteil der Discounter zwischen 2009 und 2019 von 46,2 auf 44,9 Prozent zurück. Im selben Zeitraum stieg der Umsatzanteil der Supermärkte und Verbrauchermärkte von 35,4 auf 41,1 Prozent. Am stärksten rückläufig war der Umsatzanteil bei SB-Warenhäusern mit einem Minus von 30 Prozentpunkten. De facto sind also innerhalb der letzten zehn Jahre die Supermärkte und Verbrauchermärkte zu Lasten der Discounter und SB-Warenhäuser gewachsen. 

Borutta erläutert: „Während des Lockdowns im März und April haben die Discounter zudem Umsatzanteile an die Vollsortimenter verloren. Durch die erschwerten Bedingungen beim Einkauf – wie die Begrenzung der Kunden pro Laden oder die geringe Warenverfügbarkeit bei bestimmten Produktgruppen – haben es viele Kunden vorgezogen, statt mehrerer Geschäfte nur einen Laden für sämtliche Einkäufe aufzusuchen. Dies ist – bedingt durch die größere Sorti­mentsvielfalt – bei Vollsortimentern natürlich einfacher als bei Discountern. Hinzu kam, dass die Rückbesinnung auf Werte wie die Hochwertigkeit und Regionalität von Lebensmitteln durch Corona verstärkt wurde. Auch hier punkten eher die Vollsortimenter als die Discounter. Und last but not least: durch Corona fallen viele Urlaube und andere Freizeitaktivitäten wie Restaurant- oder Theaterbesuche aus. Das dort eingesparte Geld geben viele Verbraucher gerne für etwas hochpreisigere Lebensmittel aus.“

Durchschnittliche Verkaufsfläche wächst weiter

Das Wachstum bei den Lebensmitteldiscountern hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Die absolute Anzahl der Filialen erhöht sich bei den meisten Wettbewerbern nur noch langsam oder ist sogar leicht rückläufig. Oftmals werden ältere Standorte mit geringer Verkaufsfläche zugunsten von Neubauten mit größeren Flächen aufgegeben. Insbesondere die Sortimentserweiterungen der letzten Jahre (Backstationen, Bioartikel, Frischfleisch, Markenprodukte) sowie die

Pfandautomaten mit erforderlichen Lagerkapazitäten für die im Rahmen des Einwegpfandes zurückgenommenen Dosen und Flaschen machen eine Ausweitung der Verkaufsfläche sowie der Nebenflächen erforderlich. Bei den führenden Lebensmitteldiscountern ist die durchschnittliche Verkaufsfläche zwischen 2008 und 2019 von 748 auf 798 Quadratmeter angestiegen, dies entspricht einem Zuwachs um 6,7 Prozent.

Flächenproduktivität steigt

Die Flächenproduktivität, definiert als Bruttoumsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche und Jahr, ist ein wichtiger Indikator zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Filiale. Discounter erreichen hier im Mittel deutlich höhere Werte als Vollsortimenter, da sich das Sortiment überwiegend auf so genannte „Schnelldreher“ konzentriert, also Produkte, von denen in kurzer Zeit hohe Stückzahlen verkauft werden. Die führenden Lebensmitteldiscounter erreichten im Jahr 2019 eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 5.917 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 2010 entspricht dies einem Zuwachs von 18,3 Prozent.

Regionen differenzieren sich bei Mietpreisen immer mehr aus

Die durchschnittlichen Mietpreise für Lebensmitteldiscounter sind regional betrachtet relativ geringen Schwankungen ausgesetzt. Allerdings sind die Mietpreisspannen zwischen den Regionen sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in der Region Ost die Spanne mit 4,04 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter am breitesten gefächert ist, liegen die Preise in der Region Süd mit 6,39 bis 13,31 Euro pro Quadratmeter im Vergleich dichter beieinander. Die Spanne der Durchschnittsmieten reicht von 9,17 Euro pro Quadratmeter in der Region Ost bis zu 10,81 Euro pro Quadratmeter in der Region West. Bei der Spitzenmiete liegen die Regionen Nord, Ost und Süd mit 13,31 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter fast gleichauf, lediglich die Region West sticht mit 15,38 Euro pro Quadratmeter deutlich heraus. Das untere Ende des Mietpreisbandes liegt je nach Region zwischen 4,04 in der Region Ost und 7,13 Euro pro Quadratmeter in der Region West. „Dies zeigt, dass sich die Regionen im Hinblick auf die Mietpreise immer mehr ausdifferenzieren. Diese Erfahrung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Mietentwicklung für einzelne Objekte. An Standorten mit geringer Kaufkraft wird im Zuge von Vertragsverlängerungen die Miete oftmals deutlich reduziert, während für gut frequentierte Standorte in Städten mit hoher Kaufkraft auch deutliche Mietpreisanpassungen nach oben keine Seltenheit sind“, erläutert Borutta.

Investmentnachfrage trotz Corona stabil

Im ersten Halbjahr 2020 wurde der Investmentmarkt durch Corona gründlich durcheinandergewirbelt. Dabei zeigen sich zwischen den Assetklassen von Ein­zelhandelsimmobilien deutliche Unterschiede. Während die Nachfrage nach Einkaufszentren stark zurückgegangen ist, hält die Nachfrage nach einzelnen Fachmärkten und Fachmarktzentren an – unter einer Voraussetzung: der Mieter oder Ankermieter kommt aus dem Lebensmittelbereich. Während durch den Lockdown im März und April zahlreiche Filialisten, insbesondere aus dem Textilbereich, in Schieflage geraten sind, haben die davon nicht betroffenen Lebensmitteldiscounter und Vollsortimenter die Krise bislang unbeschadet über­standen. Zum einen waren sie nicht von den angeordneten Ladenschließungen betroffen, zum anderen ist die Nachfrage nach Lebensmitteln und Drogerieprodukten stabil geblieben oder sogar stark angestiegen. Die in der Krise bewiesene Solidität des Lebensmitteleinzelhandels spiegelt sich auch in den Renditen wider. Während sie für Einkaufszentren deutlich sowie für Geschäftshäuser im Laufe des Jahres leicht nachgegeben hat, ist sie für Fachmarktzentren stabil. Für einzelne Fachmärkte hat die Rendite im Laufe des Jahres sogar weiter nachgegeben, sofern der Mieter aus dem Lebensmittelbereich kommt. Zum Ende des ersten Halbjahres 2020 lag die aggregierte Spitzen-Nettoanfangsrendite an den deutschen Top 6-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) für Fachmarktzentren bei 4,20 Prozent. Einzelne Fachmärkte erreichten mit 5,10 Prozent etwas höhere Spitzenrenditen.

„Solange die EZB zudem an der Niedrigzinspolitik festhält, gehen wir von einer weiterhin stabilen oder sogar anziehenden Nachfrage nach Investment in entsprechende Einzelhandelsimmobilien aus. Hierdurch dürfte der Druck auf die Renditen weiter zunehmen, so dass mit einem weiterhin leichten, aber kontinuierlichen Rückgang zu rechnen ist“, so Borutta.

E-Commerce wird vernachlässigt

Das Thema E-Commerce wurde bislang von den Discountern eher stiefmütterlich behandelt. „Hier besteht noch größerer Nachholbedarf als bei den Lebensmittel-Vollsortimentern, insbesondere wenn Anbieter wie Amazon Fresh ihre Dienste flächendeckend in Deutschland einführen. Bislang beschränkt sich das Angebot noch auf wenige Regionen“, so Borutta abschließend.

Der vollständige DIWG „Trendreport Lebensmitteldiscounter“ ist auf der Website der DIWG erhältlich unter https://www.diwg.de/blog/trendreport_lebensmitteldiscounter_2020/.