– Hoher Bedarf an kurzfristig verfügbaren Lagerflächen

– Weiterhin stabile Renditen zum Jahresbeginn 

Der Spezialist für Investments in Logistikimmobilien LIP Invest veröffentlicht seinen quartalsweise erscheinenden Marktbericht zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland für das erste Quartal 2020. Der Bericht gibt neben einem Rückblick auf das erste Quartal 2020 auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes im Folgequartal. Der Marktbericht steht allen Interessierten kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.

Marktüberblick

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt konnte einen äußerst positiven Jahresauftakt verzeichnen. Die Nachfrage im ersten Quartal war noch ungetrübt von den Auswirkungen der Corona- Krise. Logistikimmobilien zeigten sich von den Entwicklungen insgesamt deutlich weniger betroffen als andere Assetklassen. Besonders deutsche Investoren waren zum Jahresbeginn sehr aktiv am Markt. Der Großteil der auf Logistikimmobilien spezialisierten Marktteilnehmer plant auch weiterhin Investitionen zu tätigen. Die Nachfrage auf Nutzerseite ging vor allem auf den Handel und den E-Commerce zurück, während sich Industrie und Logistikunternehmen zurückhaltender bei der Anmietung neuer Flächen zeigten. Durch die stark gestiegene Nachfrage nach Lebensmitteln und Drogerieartikeln sowie den starken Zuwachs im Online-Shopping bedingt durch die Ausbreitung des Corona-Virus kam es hier zu einer erhöhten Nachfrage an kurzfristig verfügbaren Logistikflächen.

Investmentmarkt

Das Investmentvolumen war zum Jahresauftakt so hoch wie noch nie. In den ersten drei Monaten wurden rund 2,3 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. „Das außergewöhnlich hohe Transaktionsvolumen zeigt einmal mehr, wie beliebt die Assetklasse Logistikimmobilien mittlerweile bei den Investoren ist“, so Natalie Weber, Head of Logistics & Research bei LIP Invest. „Wir gehen davon aus, dass aufgrund der Corona-Pandemie neue Investoren den Markteintritt in die Assetklasse suchen, da Logistik im Gegensatz zu den Assetklassen Einzelhandel, Büro und Hotel weniger negativ beeinflusst wurde.“

Die Renditen sind zum Jahresbeginn stabil geblieben und haben sich auch nach Ausbruch der Corona-Krise nicht wesentlich verändert. Die Bruttospitzenrendite liegt nach wie vor bei 4,00 bis 4,25 Prozent und wird in der aktuellen Situation voraussichtlich auch auf diesem Niveau verharren. Allerdings haben die Banken aufgrund der hohen Geldnachfrage ihre Liquiditätszuschläge deutlich angehoben, was zu einer erheblichen Verteuerung der Finanzierungen führt. Dieser Umstand könnte vorübergehend zu rückläufigen Preisen und damit verbunden höheren Renditen führen. Mittelfristig ist aufgrund der hohen Nachfrage nach Investments in Logistikimmobilien und der steigenden Bedeutung der Assetklasse mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. LIP Invest erwartet deshalb für das zweite Quartal stabile bis leicht steigende Renditen.

LIP analysiert stetig die laufenden Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilien-Markt. Hierzu gehört auch die Beobachtung der Angebotssituation. Zum Jahresbeginn 2020 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 745 Millionen Euro zum Kauf angeboten. Der Wert fiel deutlich geringer aus als in den vorhergehenden Quartalen, wodurch geringere Transaktionsvolumina in den kommenden Monaten zu erwarten sind. Nach wie vor dominieren Neubauten den Angebotsmarkt mit einem Anteil von rund 50 Prozent, gefolgt von Bestandsobjekten mit einem Alter von über 25 Jahren. Vom Handel genutzte Logistikflächen nahmen mit rund 60% einen außerordentlich hohen Anteil am Markt ein, was auf einige großflächige Logistikzentren des Handels bzw. des E-Commerce zurückzuführen ist.  

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien lag in den ersten drei Monaten von 2020 mit rund 1,4 Millionen Quadratmeter um 200.000 Quadratmeter über dem Vorjahresquartal. Die erhöhte Nachfrage während der Corona-Krise machte sich hier schon leicht bemerkbar. Somit konnte das erste Quartal 2020 nicht nur den Vorjahreszeitraum toppen, sondern auch den langjährigen Durchschnitt. Insbesondere der Umsatz außerhalb der großen Ballungsräume, die zunehmend mit Flächenmangel zu kämpfen haben, ist gestiegen. Zwischen Januar und März 2020 wurden rund 980.000 Quadratmeter an neuen Logistikflächen erfasst. Zahlreiche Industrie- und Handelsunternehmen haben mit dem Bau neuer Logistikzentren für die Eigennutzung begonnen bzw. Mietverträge für Logistikneubauten abgeschlossen.

Ausblick

Logistikimmobilien haben ihren Ruf als Anker in der Krise einmal mehr bestätigt. Die Logistikbranche wird durch ein verändertes Einkaufsverhalten, den Aufbau größerer Pufferbestände und eine mögliche Veränderung der Supply Chains künftig höhere Flächenbedarfe haben. Das ohnehin schon knappe Angebot wird auf eine weiter steigende Nachfrage stoßen. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Bedeutung der Logistik in das Bewusstsein der Menschen eingeprägt hat und Politiker und Bevölkerung der Neuausweisung von Bauland für Logistik künftig positiver gegenüberstehen.

Während für andere europäische Länder erhebliche Rückgänge des Logistikmarktvolumens prognostiziert werden (siehe Studie Buck Consultants International), wird Deutschland aufgrund seiner zentralen Lage, der ausgeprägten Infrastruktur, der hohen Logistikperformance sowie der weltweiten Netzwerke und Lieferketten voraussichtlich gestärkt aus der Krise hervorgehen.