Was versteht man unter einer Immobilienbewertung?

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung sein Eigen nennt, sollte wissen, welchen Wert seine Immobilie hat: Die Immobilienbewertung spielt beim Kauf und Verkauf von Objekten eine wichtige Rolle, weil sie zur Feststellung des Verkehrswerts durchgeführt wird. Als Verkehrs- oder Marktwert bezeichnet man den Preis, den die jeweilige Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung oder Gutachtenerstellung auf dem Immobilienmarkt erzielen kann. Dieser mögliche Kauf- oder Verkaufspreis dient beispielsweise Kreditinstituten als Grundlage für die Vergabe von Darlehen, mit denen der Immobilienkauf finanziert werden soll. Sachverständige für Immobilienbewertung und unabhängige Gutachter führen eine derartige Wertberechnung durch.

Banken ermitteln anhand des jeweiligen Verkehrswerts den Beleihungswert der gewünschten Immobilie. Letzterer ist für den Darlehensgeber sehr wichtig. Denn kann der Käufer später sein Baudarlehen nicht mehr bedienen, ist die Bank gezwungen, das von ihm erworbene Objekt zu versteigern. Um das potenzielle Ausfallrisiko abzusichern, liegt der Beleihungswert der Immobilie stets um 10 bis 20 % unter ihrem Marktwert. Diese Differenz bezeichnet man als Sicherheitsabschlag. Banken, die Immobilienkredite vergeben, berechnen den Verkehrswert je nach Art des Objekts nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Rechtliche Grundlage der Verkehrswertermittlung ist jedoch in allen Fällen § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Gutachterliche Immobilienbewertungen haben mit den häufig im Internet auf Immobilienseiten anzutreffenden kostenlosen Immobilienbewertungen nichts zu tun: Letztere dienen zwar auch der Berechnung des Verkehrswerts eines Hauses (und diese Berechung ist fehlerhaft bei der komplexen Thematik Immobilienbewertung), können aber nicht zur Vorlage bei Banken, dem Finanzamt und bei gerichtlichen Auseinandersetzungen verwendet werden. Die Feststellung des Marktwerts erfolgt auf der Basis der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). In dieser sind auch die einzelnen Kalkulationsverfahren und wie diese anzuwenden sind festgehalten.

Arten der Marktwertberechnung

Immobilienexperten, freie Gutachter und Kreditinstitute ermitteln den Marktwert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mithilfe des

– Vergleichswert- 
– Sachwert- oder 
– Ertragswertverfahrens 

Welche dieser Methoden zur Anwendung kommt, hängt von der Bauart und der Nutzung des Objekts ab. Das Vergleichswertverfahren wird bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen sowie Einfamilien- und Doppelhäusern eingesetzt. Mithilfe des Sachwertverfahrens werden selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie Grundstücke mit Ferienhäusern eingeschätzt. Des Ertragswertverfahrens bedient man sich, wenn man den Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern, Mietwohnhäusern und Gewerbeobjekten beurteilen möchte. Zu letzteren zählen Bürohäuser, Hotels und Gewerbekomplexe, in denen Industrie- und Einzelhandelsbetriebe angesiedelt sind, und Immobilien mit gemischter Nutzung (Häuser mit Wohnungen und Gewerberäumen). Manchmal werden sogar Eigentumswohnungen mit dieser Methode beurteilt. Bei der Bewerbung um ein Baudarlehen sind stets die Angaben des Immobilienkäufers zu dem zu finanzierenden Objekt Grundlage der Immobilienbewertung. Dazu zählen

– Art der Immobilie 
– Grundstücksgröße 
– Lage im Haus (bei Eigentumswohnungen) 
– Wohnfläche 
– Baujahr 
– Anzahl der Stockwerke 
– Bauweise (Glas/Stahl, Holz, Massivbau, Fachwerk mit Stroh/Lehm oder mit Ziegeln) 
– Eigenschaften des Dachgeschosses (Flachdach, nicht/teilweise/voll ausgebaut) 
– Keller (mit/ohne Keller oder teilweise unterkellert) 
– Garagen/Stellplätze (Anzahl, Höhe der Mieteinnahmen) 
– weitere Angaben zu Vermietung, bisherigen Modernisierungen, Besonderheiten 
– Marktwert (ursprünglicher Kaufpreis oder Wert aus dem Gutachten) 

Diese Angaben werden von der Bank mithilfe eines der Wertermittlungsverfahren überprüft. Kommt sie auf einen Marktwert, der unter dem selbst angegebenen liegt, kann es passieren, dass der potenzielle Kreditnehmer die gewünschte Finanzierung nicht erhält, weil der Kaufpreis zu hoch ist. Gewährt die Bank ihm dennoch das Darlehen, geschieht dies nur deshalb, weil er noch zusätzliche Sicherheiten bieten kann.

Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)

Soll der Wert einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Doppelhauses bestimmt werden, wendet man das Vergleichswertverfahren an. Dabei vergleicht man wenigstens sieben baugleiche Immobilien derselben Art und Größe miteinander. Das Vergleichswertverfahren wird heute standardmäßig bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken, Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen angewendet, weil es als das genaueste Wertermittlungsverfahren bei Immobilien gilt. In der Praxis bedient man sich der indirekten Vergleichswertermittlung, da es nur selten direkt miteinander vergleichbare Objekte gibt. Um einen möglichst präzisen Vergleichswert zu erhalten, sollten mindestens 10 Immobilien zur Berechnung herangezogen werden. Der Gutachter entnimmt diese der Datenbank des Gutachterausschusses. In dieser sind alle Immobilienkaufvertragsangaben in anonymisierter Form gespeichert. Bei der Durchführung des Vergleichs dürfen sich gemäß deutscher Rechtsprechung bei keinem der untersuchten Kriterien Abweichungen von mehr als 35 % ergeben. Liegt auch nur eines über diesem Richtwert, muss eine andere Immobilie zur Kalkulation des Verkehrswerts herangezogen werden. Zu den wichtigsten Kriterien gehören:

– Lage (Makro- und Mikrolage) 
– Bodenbeschaffenheit 
– Ausrichtung und Gestaltung des Grundstücks 
– Gebäudeart 
– Bauweise 
– Qualität der Ausstattung 
– Restnutzungsdauer 
– äußere Einflüsse (Baustelle direkt vor dem Haus, Verkehrslärm) 
– nutzungsrechtliche Beschränkungen 

So hat ein Einfamilienhaus am Ende einer Sackgasse einen geringeren Wert als eines, das sich an einer Durchfahrtsstraße befindet. Häuser an Hauptverkehrsstraßen sind weniger wert als Häuser an normalen Durchfahrtsstraßen. Eine Schule, die sich in einer Entfernung von weniger als 800 Metern befindet, wirkt sich ebenfalls wertmindernd aus. Ob der Marktwert des Hauses dann tatsächlich niedriger ist, hängt von der Beurteilung der anderen Kriterien ab.

Sachwertverfahren (§§ 21, 23 ImmoWertV)

Soll ein vom Eigentümer und seiner Familie bewohntes Einfamilienhaus bewertet werden, addiert der Gutachter die Werte von Boden und die Erstellungskosten des Hauses. Bei älteren Gebäuden zieht er noch den Wertverlust von den Regelherstellungskosten des Hauses (Wert des Hauses) ab. Außerdem rechnet er den Wert der Außenanlagen (Garage, gepflegter Garten) hinzu. Spezielle Faktoren wie beispielsweise wertmindernde Schäden am Haus und werterhöhende Sanierungen bezieht er in die Berechnung des Sachwerts ebenfalls ein. Dann multipliziert er das Ergebnis mit dem Marktanpassungsfaktor. Zur Kalkulation der Regelherstellungskosten (Wiederbeschaffungswert pro Quadratmeter Bruttogrundfläche) bewertet er die Qualität jedes einzelnen Bauteils sowie Art und Qualität möglicher Aus- und Anbauten. Als Gebäudeteile gelten Wände, Dach, Treppen, Fußböden, Fenster, Türen, sanitäre Anlagen und Heizungen. Zu den üblichen baulichen Veränderungen gehören Dach- und Kellerausbauten sowie angebaute Gebäudeteile und Wohnungen.

Die Regelherstellungskosten entnimmt er der für das jeweilige Bundesland verfügbaren Tabelle. Darin sind die jeweils gültigen Kosten nach Grundstücksart, Baujahr, Gebäudeklasse und Ausstattung geordnet aufgeführt. Den Marktanpassungsfaktor findet er ebenfalls in der Datenbank. Er wird für jede Region separat ermittelt. Beträgt er beispielsweise 0,9, bedeutet dies, dass sämtliche Häuser der betreffenden Region für im Durchschnitt 90 Prozent ihres Sachwerts verkauft werden. Die Wertminderung durch die Nutzung beträgt jährlich 1,25 %, weil der Gesetzgeber eine Gebäudenutzungsdauer von insgesamt 80 Jahren veranschlagt. Bei einem 18-jährigen Gebäude müsste man also von den Regelherstellungskosten noch 22,5 % abziehen.

Auch wenn das Sachwertverfahren bei mehreren Arten von Immobilien angewendet werden kann, wählt man es in der Praxis nur dann, wenn in der jeweiligen Region nicht genügend gleichwertige Objekte vorhanden sind. Es ersetzt das Vergleichswertverfahren bei

– Einfamilienhäusern in dünn besiedelten Gebieten 
– denkmalgeschützten Immobilien 
– sehr komplexen Objekten 
– Industriegebäuden 

Lassen sich keine Mieteinnahmen feststellen, kommt es anstelle des Ertragswertverfahrens zum Einsatz. Bei modernen Passivhäusern lässt sich die Sachwertmethode nur dann anwenden, wenn genügend Angaben über die Regelherstellungskosten vorhanden sind. Der in die Verkehrswertermittlung einfließende Marktanpassungsfaktor stellt eine Korrekturgröße innerhalb des Sachwertverfahrens dar um die lokalen Marktspezifischen Bedingungen zu berücksichtigen. Diese Daten werden alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht, der von allen notariellen Kaufverträgen eine Kopie erhält und daraus diese Werte ableitet.

Ertragswertverfahren (§ 17 – 20 ImmoWertV)

Kapitalanleger, die eine Gewerbeimmobilie, ein Mehrfamilienhaus oder gemischt genutzte Immobilien erwerben möchten, entscheiden aufgrund des Ertragswerts, ob das jeweilige Objekt für sie lukrativ ist oder nicht. Außerdem bedienen sich Kreditinstitute des Ertragswertverfahrens, wenn es um die Einschätzung von vermieteten und gewerblich genutzten Häusern und Wohnungen geht. Dazu ziehen sie von der Jahresnettomiete 30 % Bewirtschaftungskosten ab und multiplizieren das Ergebnis dann mit dem sogenannten Kapitalisierungsfaktor. Anschließend rechnen sie noch den Bodenwert hinzu. Die Bezeichnung Ertragswertverfahren deutet bereits darauf hin, dass der Verkehrswert der Immobilie nach ihrer Ertragsfähigkeit beurteilt wird. In die Berechnung fließen die Betriebskosten und ein Mietausfallwagnis ein. Darüber hinaus werden der Bodenwert, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Sind besondere Gebäudeteile vorhanden und lassen sich Schäden feststellen, gehen auch diese Bewertungen in die Kalkulation des Ertragswerts ein.

Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

Der Immobilienfachmann benötigt diverse Unterlagen, um sich ein genaues Bild von der Lage und Beschaffenheit des zu beurteilenden Hauses machen zu können. Zu diesen gehören beispielsweise Baupläne, Grundrisse, Flächenberechnungen, eine Flurkarte vom örtlichen Bauamt und sämtliche Grundbuchauszüge. Erzielt der Hausverkäufer mit seiner Immobilie Mieteinnahmen, fordert der Gutachter noch alle Mietverträge an. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist ebenfalls für die exakte Einschätzung des Verkehrswerts notwendig. Der Sachverständige stellt fest, welche Eigenschaften des Grundstücks und Gebäudes seinen Wert erhöhen und welche sich wertmindernd auswirken. Für den Verkauf fertigt er nach seiner Berechnung des Marktwertes, die unter Nutzung der Datenbank des Gutachterausschusses erfolgt, ein professionelles Verkehrswertgutachten an.

Wie sieht ein Verkehrswertgutachten aus?

Ein von einem unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter (Bausachverständigen) angefertigtes Verkehrswertgutachten wird oft dann angefordert, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese verkaufen möchte, aber rechtliche Auseinandersetzungen über den Kaufpreis nicht ausschließen kann. Andere Anlässe sind beispielsweise der Kauf von Immobilien, Zwangsversteigerungen, Rechtsstreitigkeiten (Erbfall, Vermögensaufteilung anlässlich von Scheidungen) und die Ermittlung von betrieblichem Vermögen. Der Gutachter schaut sich vor Ort die Immobilie, das Grundstück, auf dem sie sich befindet, und die nähere Umgebung genau an und notiert sich sämtliche Einzelheiten in einem Bewertungsbogen.

Um das indirekte Vergleichswertverfahren zur Marktwertberechnung nutzen zu können, vergleicht er alle Details mit den regionalen Musterdaten aus der Datenbank des Gutachterausschusses. Ist die zu bewertende Eigentumswohnung 10 Jahre nach der gleich großen Musterwohnung gebaut worden, kann sich ein Zuschlag von 7 % ergeben. Liegt sie in der zweiten Etage, erhöht sich ihr Wert gegenüber der im Erdgeschoss liegenden Musterwohnung um 22 %. Eine kürzlich vorgenommene Modernisierung fällt verglichen mit dem für das Baujahr typischen Zustand mit 15 % ins Gewicht. Die Lage an einer viel befahrenen Straße verringert den Verkehrswert um 25 %. Verrechnet der Gutachter alle Zuschläge und Abschläge miteinander, kommt er auf einen Verkehrswert, der über oder unter dem der Musterimmobilie liegt.

Außer dieser Wertberechnung enthält das Verkehrswertgutachten noch weitere Angaben zur Immobilie und entspricht in Bezug auf Inhalt und Form den rechtlichen Anforderungen. Die detaillierte Berechnung wird auf den folgenden Seiten erklärt und begründet, damit sie genau nachvollziehbar ist. Darüber hinaus beinhaltet das je nach Immobilie 30 bis 60 Seiten umfassende Gutachten Bilddokumente und andere erforderliche Unterlagen. Die ebenfalls kostenpflichtigen Kurzgutachten von höchstens 20 Seiten Länge werden nur für interne Zwecke angefertigt und enthalten lediglich die reine Wertermittlung und die erforderlichen Daten zur Immobilie. Vor Gericht sind diese Kurzexpertisen jedoch nicht verwertbar und werden auch nicht von öffentlichen Institutionen anerkannt. Wie viel der Auftraggeber für das Verkehrswertgutachten einkalkulieren muss, hängt von seinem Umfang und den zu bewertenden Rechten des zu beurteilenden Objektes ab. Wir bieten unseren Kunden im Voraus einen Fixpreis an. Damit Sie sicher kalkulieren können. Dies gilt ebenso für Kurzgutachten.