Steigende Grundstückspreise: Doch lieber pachten?

In den zurückliegenden fünf Jahren stieg der durchschnittliche Grundstückspreis in den Großstädten um mehr als 30 Prozent – von rund 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro je Quadratmeter im Jahr 2016. Eine Untersuchung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung zeigt, dass der Preissprung mit 41,7 Prozent besonders groß in den deutschen Metropolen ist. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. „Bei den steigenden Preisen fragen uns immer mehr Kaufinteressenten, insbesondere junge Familien, ob sie nicht lieber nach einem Haus auf einem Erbbaugrundstück Ausschau halten sollten, um die Finanzierungskosten zu senken. Diese Hoffnung kann aber auf längere Sicht trügerisch sein“, sagt Max Schroeren von McMakler.

Vor- und Nachteile bei der Finanzierung abwägen

Wer ein Grundstück pachtet, anstatt zu kaufen, kann dadurch meistens den Eigenkapitalanteil beim Kauf oder Bau eines Hauses erhöhen und den gesamten Finanzierungsbedarf senken. In der Folge verbilligt sich in der Regel dann auch das Darlehen. Finanzierungsexperten raten aber zur Vorsicht, denn auch bei der Pacht fallen Zinsen an. „Wir raten jedem, Hypothekenzins und Erbzins genau zu vergleichen, denn während ein Immobilienkredit durchschnittlich in drei bis vier Jahrzehnten abbezahlt ist, liegt die Dauer einer Pacht meistens zwischen 60 und 99 Jahren und wird den allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen angepasst“, erklärt Max Schroeren.

Rechte und Pflichten des Erbrechtnehmers

Der Grundstückspächter hat mit Blick auf die eigene Immobilie die gleichen Rechte, die auch ein Grundstücksbesitzer hätte. Er kann die eigene Immobilie frei nutzen, vermieten, verkaufen und vererben. Einzige Voraussetzung: Es muss gewährleistet sein, dass Käufer oder Erben den Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nachkommen können. Andererseits hat der Erbrechtnehmer praktisch auch die gleichen Pflichten, wie ein Grundstücksbesitzer. Die Kosten für die Erschließung des Grundstückes, Gebäudeversicherungen, Grunderwerbssteuer, Gebühren müssen vom Erbrechtnehmer getragen werden. „Der Pächter kann das Grundstück im vollen Umfang nutzen, hat dafür dann auch die vollen Kosten zu übernehmen. Das sollte mit einkalkuliert werden“, sagt der Experte von McMakler.

Was passiert, wenn die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags endet?

Auch das Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit sollte bedacht werden. Erlischt das Erbbaurecht, geht auch die Immobilie selbst an den Grundstückseigentümer über. Der muss dann allerdings auch eine vorher vertraglich vereinbarte Entschädigung an den Erbrechtnehmer zahlen, die in der Regel mindestens zwei Drittel des eigentlichen Marktwertes der Immobilie beträgt. Der Grund: Immobilien auf Erbpachtgrundstücken werden am Markt niedriger bewertet. Zum Streit kommt es zumeist, wenn der sogenannte Heimfall eintritt. Das geschieht dann, wenn der Eigentümer des Grundstücks dringenden Eigenbedarf geltend machen möchte. „Dies sollte im Vorfeld vertraglich ausgeschlossen werden“, rät Schroeren. Sollte der Grundstückspächter den Erbzins nicht zahlen oder anderweitig vertragsbrüchig werden, kann der Eigentümer den Vertrag vorzeitig auflösen.

Kostenfalle Erbbaurecht

Die Nachteile des Erbbaurechts sind sehr ernst zu nehmen, sonst kann sich die Pacht eines Grundstückes auf lange Sicht zur unerwarteten Kostenfalle entwickeln. Rein finanziell gesehen, stehen Käufer in Zeiten von Niedrigzinsen nach Tilgung ihres Kredits besser da als Erbbaunehmer. Denn Zinsen für einen Kredit bei der Bank sind zurzeit niedriger als die Erbbauzinsen. „Wer die Möglichkeit hat zu kaufen, sollte dies auch tun“, fasst Finanzierungsexperte Schroeren von McMakler zusammen.

Weitere Informationen zum Erbbaurecht und zu vielen weiteren Immobilienthemen sowie eine kostenlose Immobilienbewertung bietet McMakler auf der Website www.mcmakler.de an.